STJ: remição pós-arrematação não afasta comissão do leiloeiro

O Superior Tribunal de Justiça reafirmou que o leiloeiro nomeado para conduzir uma alienação judicial tem direito à comissão quando a remição da execução acontece depois da arrematação, ainda que anterior à assinatura do auto de arrematação, desde que seu trabalho tenha produzido resultado útil. A turma também reconheceu-lhe legitimidade para recorrer como terceiro prejudicado sempre que a decisão impugnada trate diretamente da exigibilidade da sua remuneração.

Contexto

A controvérsia traz à tona tensão clássica entre formalismo registral/processual e a tutela da remuneração profissional pelo resultado alcançado. Em execuções com alienação judicial, a arrematação e a remição são atos que podem se intercruzar temporalmente: formulam-se lances, há depósito do preço e, posteriormente, assina‑se o auto que documenta e consolida a arrematação (art. 903 do Código de Processo Civil). Entretanto, a remição — pagamento do débito pelo executado para evitar a perda do bem — pode ocorrer em momento posterior à arrematação, suscitando dúvida sobre se a comissão do leiloeiro fica afastada quando a venda não se consolida por falta de formalização posterior.

A questão importa para práticas forenses e para o mercado: define quem arca com o risco de eventos supervenientes após a prestação do serviço do leiloeiro e delimita a proteção recursal desse terceiro que, embora não integre a relação principal, declara direito próprio. Decisões anteriores do próprio STJ e dos tribunais estaduais já oscilavam sobre se a exigibilidade da comissão dependeu estritamente da assinatura do auto de arrematação ou se o marco é o resultado útil da atividade (aceitação do lance e depósito do preço).

O que foi decidido

A 3ª Turma do STJ firmou que a arrematação se configura com a aceitação do lance e o depósito do preço, de modo que o auto de arrematação tem natureza documental e de consolidação de efeitos, mas não é condição exclusiva de existência do ato. Assim, quando o leiloeiro realiza o ato e este alcança resultado útil — concretizado pela arrematação seguida do depósito — eventual remição posterior que impeça a transferência definitiva do bem não retira o direito à comissão. A turma ponderou também que o pagamento da comissão não pode ficar subordinado ao risco de eventos supervenientes à conclusão do trabalho do leiloeiro.

No plano recursal, o tribunal reconheceu legitimidade do leiloeiro para recorrer como terceiro prejudicado com fundamento no art. 996 do CPC, quando a decisão atacada declara a inexigibilidade da remuneração e, por isso, atinge diretamente um direito de sua titularidade. A utilização do rito do terceiro prejudicado exige mais que interesse econômico reflexo: precisa haver demonstração de prejuízo jurídico efetivo — verificado no caso, porque o tribunal de origem declarou expressamente a inexigibilidade da comissão.

Base normativa e precedentes

• Art. 884, parágrafo único, CPC — regula a comissão do leiloeiro como remuneração pela alienação judicial, vinculada ao resultado da atividade.
• Art. 903, CPC — disciplina a assinatura do auto de arrematação como momento de aperfeiçoamento e consolidação dos efeitos da arrematação, sem torná‑la inexistente antes desse ato.
• Art. 996, CPC — prevê a possibilidade de recurso do terceiro prejudicado quando a decisão atinge direito que lhe é próprio.
• Recurso Especial 185.656 (precedente do STJ) — entendimento anterior do colegiado no mesmo sentido, confirmando que a remuneração do leiloeiro tutela o resultado útil da alienação judicial.

Impacto prático

• Para leiloeiros: consolida jurisprudência favorável à percepção de comissão sempre que comprovado o desempenho profissional com resultado útil (aceitação de lance e depósito), reduzindo o risco de perder remuneração por formalidades posteriores.
• Para executados/arrematantes: aumenta a possibilidade de ver condicionada a remição ao pagamento da comissão, implicando custos adicionais quando tentam remir após arrematação.
• Para advogados de execução: orienta a redação de petições e de decisões pedindo expressamente o pagamento da comissão em caso de remição superveniente; reforça necessidade de demonstrar o resultado útil da atividade do leiloeiro.
• Para o Judiciário: reforça distinção entre efeitos constitutivos/confirmatórios do auto de arrematação e a ocorrência material da arrematação, exigindo cautela ao declarar inexigibilidade de verba de terceiro.

O que observar

• Prova do resultado útil: a teoria adotada exige demonstração do desempenho efetivo do leiloeiro (aceitação do lance, depósito do preço). Em casos com provas frágeis, a discussão persiste.
• Modulação de efeitos e repercussão: decisões posteriores poderão modular efeitos em execuções coletivas ou em processos com vários interessados; atenção a eventuais recursos repetitivos que ampliem o alcance da tese.
• Recursos cabíveis: a legitimidade como terceiro prejudicado habilita interposição no próprio processo, mas as questões de implementação prática (custas, liquidação, levantamento) seguirão controvérsias locais.
• Risco de contestações contrárias: tribunais que priorizem formalismo da assinatura do auto podem insistir em afastar a comissão em hipóteses excepcionais; portanto, cada caso exige análise probatória detalhada.

Em suma, a decisão do STJ alinha proteção jurídica ao leiloeiro com a lógica de remuneração pelo resultado útil, atenuando o impacto de formalidades posteriores à arrematação e reafirmando a possibilidade de atuação recursal do terceiro prejudicado quando a decisão atinge diretamente seu direito à comissão.