TJ-RJ aplica multa de 10% a construtoras por imóvel não entregue

A 11ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro manteve a declaração de rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária e a devolução integral dos valores pagos por adquirente famosa, além de reconhecer a incidência de multa contratual de 10% sobre o montante corrigido em razão do não cumprimento da obrigação de entregar o imóvel.

Contexto

Desde a edição do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), a relação entre incorporadoras/construtoras e compradores de imóveis na planta tem sido tratada, em muitos casos, como relação de consumo, sobretudo quando o adquirente demonstra vulnerabilidade frente ao fornecedor. A controvérsia recai com frequência sobre duas dimensões: (i) a qualificação do comprador como consumidor quando a aquisição se destina a investimento; e (ii) as consequências do atraso ou da paralisação das obras, incluindo retenções, devolução de valores e aplicação de cláusula penal.

No mercado imobiliário houve ampla discussão sobre a extensão dos riscos empresariais (crises de liquidez, suspensão de repasses bancários) e se esses eventos podem excluir responsabilidade da incorporadora. Em paralelo, o uso de cláusulas contratuais que estipulam penalidades apenas para o comprador também tem sido objeto de questionamentos quanto à sua aplicação ao fornecedor inadimplente, em especial em contratos de adesão.

O que foi decidido

A turma confirmou, em grau de apelação, a resolução contratual em favor da compradora e a restituição integral do preço pago, com atualização e juros, sem qualquer retenção por parte das rés. Entendeu que a relação integra o âmbito do consumidor, o que impõe tratamento protetivo ao adquirente. Além disso, acolheu o recurso da compradora para aplicar a penalidade de 10% prevista no contrato – originalmente direcionada ao comprador em caso de resolução promovida por este – contra as empresas vendedoras, devendo incidir sobre o valor corrigido do contrato.

Os fundamentos centrais foram: (i) a vulnerabilidade do comprador diante das empresas incorporadoras e construtoras; (ii) a classificação das dificuldades financeiras das rés como risco inerente ao empreendimento (fortuito interno), incapaz de eximir a responsabilidade pelo inadimplemento; (iii) a possibilidade de utilização, por analogia e em nome da equidade, da cláusula penal contratual estabelecida em contratos de adesão como parâmetro de penalização do fornecedor inadimplente, nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça em matéria semelhante.

Base normativa e precedentes

• Art. 2 e art. 3, CDC (Lei 8.078/1990) — definição de fornecedor e consumidor e reconhecimento da vulnerabilidade do adquirente.
• Art. 6º, CDC — direitos básicos do consumidor, especialmente tutela contra práticas e cláusulas abusivas.
• Art. 14, CDC — responsabilidade por defeito na prestação de serviços, no sentido amplo de proteção do consumidor (aplicável à cadeia imobiliária quando configurada relação de consumo).
• Art. 389, Código Civil (Lei 10.406/2002) — obrigações do devedor pelo inadimplemento: obrigação de indenizar perdas e danos.
• Arts. 409-416, Código Civil — disciplina da cláusula penal, com destaque ao art. 413 (redução equitativa pelo juiz quando a penalidade for excessiva).
• Jurisprudência do STJ — entendimento de que, em contratos de adesão, cláusula penal criada em desfavor do aderente pode servir de parâmetro para o cálculo de penalidade em face do fornecedor, quando compatível com os princípios da simetria contratual e da equidade.

Impacto prático

• Para advogados de compradores: decisão reforça a possibilidade de qualificar aquisição de unidade em empreendimento hoteleiro como relação de consumo, tornando viável pleitear tutela protetiva do CDC e aplicação de cláusula penal em favor do comprador.
• Para departamentos jurídicos de incorporadoras e construtoras: alerta para o risco de ver cláusulas contratuais originalmente unilaterais serem invertidas pelo Judiciário; é recomendável revisar contratos de adesão e prever mecanismos de mitigação de risco e garantias executáveis (seguros, garantias bancárias, cláusulas de aceleração).
• Para o mercado imobiliário e investidores: reafirma que problemas de solvência ou suspensão de financiamentos podem ser qualificados como riscos do empreendimento, não eximindo automaticamente a obrigação de entregar ou a restituição de valores.
• Para ações em curso: decisões que reconheçam a vulnerabilidade do consumidor e a caracterização de fortuito interno terão mais probabilidade de condenação à devolução integral e aplicação de penalidade — o exame do caso concreto permanece decisivo.

O que observar

• Possibilidade de modulação: embora o acórdão aplique a multa retroativamente ao inadimplemento, não houve referência a eventual modulação de efeitos para outros contratos; açõessimilares poderão buscar distinções factuais (cláusula pactuada, negociação, atuação prévia do comprador).
• Recursos cabíveis: as rés ainda podem buscar revisão em sede de recursos internos no TJ/RJ e eventualmente impugnação no STJ, suscitando questões de direito contratual e interpretação do CDC; a tese sobre inversão da cláusula penal e qualificação de relação de consumo tende a ser matéria de repercussão em tribunais superiores.
• Risco de impacto econômico: aplicação generalizada dessa linha pode elevar o custo de captação e financiamento do setor, influenciando práticas contratuais e exigência de garantias adicionais.
• Para operadores do direito: atenção à redação das cláusulas penais, previsão expressa de reciprocidade e inclusão de mecanismos de mitigação de risco em contratos de adesão, além de diligência quanto à qualificação do comprador como consumidor.

Processo citado no acórdão: 0005084-39.2022.8.19.0023.