TJMA determina conclusão da REURB-S no Novo Angelim, São Luís

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O juízo da Vara de Interesses Difusos e Imobiliários de São Luís determinou que o município de São Luís conclua a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (REURB-S) do bairro Novo Angelim e entregue títulos de propriedade definitivos às famílias habilitadas no prazo de um ano e seis meses, com apresentação prévia de cronograma técnico em 60 dias.

Contexto

A controvérsia situa-se no encontro entre políticas públicas de habitação, direito à moradia e o ordenamento registral-imobiliário. Desde a edição da Lei 13.465/2017, que disciplinou procedimentos de regularização fundiária urbana (REURB), tem havido intenso debate sobre o papel dos municípios na conclusão de projetos de REURB-S e sobre os efeitos do reconhecimento administrativo da regularização quando o Poder Público demora a concluir atos registrários e a expedir títulos possessórios ou de propriedade.

No caso do Novo Angelim, a ocupação é antiga e há atos administrativos anteriores que reconhecem a regularização — incluindo uma certidão expedida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Habitação em 2018 — bem como reconhecimento associativo local anterior à década de 1990. A divergência surgiu com a paralisação das ações executivas do município desde 2016, conforme alegado pela Defensoria Pública, o que acelerou a atuação judicial para garantir a efetividade do direito social à moradia.

A questão importa porque afeta não apenas o direito individual das famílias registrarem imóveis, mas também a segurança jurídica do mercado imobiliário, a função social da propriedade urbana e a eficácia das políticas públicas previstas no ordenamento constitucional e na Lei 13.465/2017.

O que foi decidido

A sentença determinou que o município conclua o processo de REURB-S referente ao Novo Angelim no prazo de um ano e seis meses e proceda à entrega dos títulos de propriedade às famílias que já foram habilitadas. Antes disso, o ente municipal tem 60 dias para apresentar um cronograma e plano de trabalho com etapas e prazos técnicos para a conclusão dos atos necessários.

O juízo exigiu que o projeto contenha todos os elementos urbanísticos previstos na Lei 13.465/2017, com definição das unidades, sistema viário, áreas públicas e as obras ou projetos de infraestrutura essenciais — abastecimento de água, esgotamento sanitário, drenagem e energia elétrica — além de levantamento cartográfico, memoriais, saneamento de inconsistências cartorárias e cadastramento socioeconômico das famílias.

A decisão assentou-se também em parecer técnico da Corregedoria Geral da Justiça do Maranhão que apontou inexistência de impedimentos jurídicos ou técnicos para que o município promova a expedição dos títulos individuais, precedida da confecção do mapa cartográfico e da verificação da legitimidade das famílias ocupantes.

Base normativa e precedentes

• Art. 1º, III, CF/88 — dignidade da pessoa humana como princípio fundamental que fundamenta direitos sociais.
• Art. 6º, CF/88 — reconhece direitos sociais, entre os quais se compreende o direito à moradia.
• Art. 5º, XXII, CF/88 — garantia de propriedade, considerada no balanço com sua função social.
• Art. 182, CF/88 — diretrizes da política urbana e a função social da cidade e do imóvel urbano.
• Lei 13.465/2017 — disciplina o regime jurídico da regularização fundiária urbana (REURB), requisitos do projeto urbanístico e efeitos dos títulos de legitimação fundiária.
• Parecer da Corregedoria Geral da Justiça do Maranhão — avaliação técnica que não encontrou óbices à conclusão da REURB-S e à lavratura dos títulos.
• Jurisprudência consolidada dos tribunais superiores — entendimento pacificado sobre a tutela efetiva do direito à moradia e a necessidade de atuação estatal para a conclusão de REURB quando preenchidos requisitos técnicos e legais.

Impacto prático

• Para moradores e famílias: a decisão cria expectativa de segurança jurídica sobre a posse e futura titularidade formal dos imóveis, facilitando acesso a crédito, serviços públicos e redução de vulnerabilidade residencial.
• Para o município: imposição de obrigação de fazer com prazo definido e exigência de cronograma técnico; possibilidade de responsabilização por inércia ou descumprimento das etapas ordenadas judicialmente.
• Para cartórios e registradores: necessidade de receber mapa cartográfico e documentos exigidos pela Lei 13.465/2017 para abertura de matrículas individuais e registro dos títulos de legitimação fundiária.
• Para operadores do direito: a sentença reforça a via judicial como instrumento de conclusão de políticas públicas quando há paralisação administrativa, mas impõe atuação técnica e documental que deverá ser observada estritamente para evitar nulidades registrárias.

O que observar

• Prazos e modulação: resta saber se haverá pedido de modulação de efeitos pelo município ou atuação de instâncias superiores para flexibilizar prazos, situação que poderá ensejar discussão recursal sobre o alcance da tutela específica impostas ao ente local.
• Cumprimento técnico dos requisitos legais: a eficácia da decisão dependerá da observância do conteúdo do projeto conforme Lei 13.465/2017; omissão técnica ou deficiências nos estudos urbanísticos e ambientais podem gerar embates posteriores e impugnações por terceiros interessados.
• Risco de conflitos registrários: ainda que haja certidão administrativa favorável de 2018, a regularização definitiva exige o saneamento de inconsistências cartorárias e a abertura de matrículas, fases em que terceiros podem apresentar oposição ou suscitar litígios possessórios ou reais.
• Repercussão administrativa e financeira: a concretização das obras de infraestrutura e dos projetos pode exigir recursos e políticas públicas complementares; advogados e gestores municipais devem avaliar fontes de financiamento e viabilidade operacional.
• Recursos cabíveis: o município pode interpor medidas recursais ou incidentes processuais visando discutir prazos, obrigações de fazer ou pedir dilação por questões técnicas; porém, a Corte estadual já conta com parecer da Corregedoria favorável à continuidade dos atos.

A decisão é emblemática para a consolidação da eficácia dos instrumentos previstos na Lei 13.465/2017 e para a materialização do direito à moradia quando há reconhecimento prévio da comunidade e ausência de impedimentos técnicos para a expedição dos títulos.