TJSP firma acordos para compra e desocupação em soluções fundiárias

A Comissão Regional de Soluções Fundiárias do Tribunal de Justiça de São Paulo homologou acordos que estabelecem desocupação voluntária e compra de áreas ocupadas, combinando medidas de proteção social, demarcação de risco e mecanismos de indenização.

Contexto

A resolução negociada de conflitos fundiários tem se consolidado como alternativa aos litígios longos e às remoções compulsórias, sobretudo em áreas urbanas de risco ou sujeitas a restrições legais de edificação. No Brasil, a matéria transita entre a tutela da propriedade privada e a proteção social das populações em situação de vulnerabilidade, exigindo diálogo entre poderes e órgãos públicos — Ministério Público, Defensoria, entes municipais e estaduais, concessionárias de serviço público e secretarias responsáveis por habitação e defesa civil. Políticas nacionais e estaduais sobre regularização e titulação coletiva, bem como instrumentos de urbanismo e programas habitacionais, formam o pano de fundo normativo que torna possíveis soluções negociadas. A controvérsia importa porque confronta direitos fundamentais (moradia, propriedade, segurança) e impõe critérios técnicos para compatibilizar remoção com medidas compensatórias e garantia de reassentamento.

O que foi decidido

A comissão obteve três acordos concretos: (i) desocupação voluntária de imóvel em Osasco, com prazo dilatado e vedação de novas ocupações e ampliações, condicionada à atuação municipal para informar moradores, mapear risco e apresentar critérios de indenização; (ii) compra de área ocupada por centenas de famílias no entorno da Represa Billings, com pagamento parcelado em até dez anos, estruturação inicial em regime de condomínio ou multipropriedade e definição contratual auxiliada por Defensoria e advogada dativa; (iii) acordo para desocupação de faixa de transmissão elétrica em Osasco, com selagem pela concessionária, demarcação física, cadastramento dos moradores e oferta de aluguel social municipal por prazo mínimo, além de ofício a órgãos habitacionais para inclusão dos ocupantes em programas públicos. Em todas as hipóteses, prevaleceu solução negociada com prazos e medidas de mitigação em lugar de remoção imediata por força judicial, com planejamento para etapas posteriores de indenização, reassentamento ou inclusão em programas habitacionais.

Base normativa e precedentes

• Art. 5, CF/88 — proteção aos direitos e garantias individuais, incluindo o direito de propriedade que deve ser ponderado com outros direitos sociais.
• Arts. 182 e 183, CF/88 — política urbana e instituto da usucapião urbano, que orientam medidas de regularização e a função social da propriedade.
• Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) — instrumentos de política urbana que autorizam intervenções e mecanismos de gestão do solo, relevantes para soluções coletivas e reassentamento.
• Lei nº 13.465/2017 — marco legal da regularização fundiária que prevê procedimentos administrativos e judiciais para titulação e variações de intervenção em assentamentos urbanos e rurais.
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002) — normas sobre propriedade e posse que estruturam disputas possessórias e indenizatórias.
• Jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça de São Paulo — orientação favorável a soluções extrajudiciais e termos de ajustamento que contemplem mitigação de dano e programas habitacionais, quando presentes garantias mínimas de proteção social.

Impacto prático

• Para advogados: reforça a estratégia de negociação e composição em demandas fundiárias, exigindo domínio de instrumentos administrativos e contratuais (condomínio, multipropriedade, termos de indenização) e atenção à responsabilidade solidária entre Município, Estado e concessionárias.
• Para municípios e órgãos públicos: confirma a necessidade de atuação coordenada — comunicação aos ocupantes, cadastramento social, mapeamento técnico de risco pela Defesa Civil e definição prévia de critérios de indenização ou políticas de aluguel social.
• Para ocupantes e proprietários: demonstra possibilidade real de regularização via compra coletiva ou transferência de frações ideais, além de prazos dilatados para desocupação com contrapartidas sociais; contudo impõe vedação a novas ocupações e obras enquanto vigorar o acordo.
• Para concessionárias (energia, saneamento): legitima a atuação técnica para demarcação e selagem de áreas não edificáveis, mas impõe responsabilidade de coordenação com entes públicos quanto à mitigação dos efeitos sobre famílias.
• Para processos em curso: acordos homologados pela Comissão podem servir de modelo processual e encaminhar o trâmite para cumprimento de medidas administrativas prévias (cadastros, instalação de faixas informativas, laudos periciais), reduzindo demandas contenciosas futuras.

O que observar

• Prazos e condições: acordos com prazos longos (anos) e parcelamentos de pagamento exigem cláusulas claras sobre execução, garantias e consequências em caso de inadimplemento das partes ou do Poder Público.
• Modulação e eficácia: embora pactos judicializados tendam a ser homologados, resta avaliar eventual modulação de efeitos e a maneira como tribunais superiores analisarão casos análogos, principalmente quando houver conflito entre direito de propriedade e proteção social.
• Fiscalização e implementação: risco de descumprimento administrativo (falta de faixas informativas, não apresentação de critérios indenizatórios, inércia no cadastramento) que pode acarretar reversão ao litígio; advogados devem prever medidas de tutela executiva e cláusulas de fiscalização e cronogramas precisos.
• Participação institucional: a presença de Defensoria e Ministério Público foi decisiva para conferir legitimidade social aos acordos; sua ausência em outras negociações pode fragilizar termos e abrir margem para impugnações.
• Risco de precedentes indesejados: soluções por multipropriedade ou condomínio em áreas de risco exigem atenção técnica e urbanística para evitar consolidação de ocupações em locais impróprios, o que pode provocar questionamentos administrativos e judiciais posteriores.

O que observar

• Pontos abertos incluem a definição final de critérios indenizatórios e valores, a forma de garantia dos pagamentos a longo prazo, e a inclusão efetiva das famílias em programas habitacionais estaduais ou federais quando indicado. Recursos cabíveis contra homologações e a possibilidade de adoção de medidas coercitivas em caso de descumprimento dependem do detalhamento das cláusulas contratuais e da atuação coordenada entre o Judiciário e os entes públicos envolvidos.