TJSP reconhece decadência em ação por parede desalinhada em imóvel

A juíza da 3ª Vara Cível do Foro Regional do Butantã reconheceu a decadência do direito de reclamar por vício em parede de imóvel entregue, extinguindo ação de indenização contra as construtoras e negando o ressarcimento e o pedido de danos morais relacionado ao defeito. A decisão aplicou o prazo decadencial do Código de Defesa do Consumidor para vícios aparentes, contado desde a entrega do imóvel.

Contexto

A controvérsia situa-se na interface entre a disciplina do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre vícios em produtos duráveis e a responsabilidade do fornecedor por defeitos em empreendimento imobiliário. O tema é recorrente: muitas demandas versam sobre o enquadramento do defeito como aparente ou oculto e sobre qual prazo é aplicável — o prazo decadencial do art. 26 do CDC (90 dias para bens duráveis) ou prazos mais amplos do Código Civil, como a garantia decenal para vícios estruturais. A distinção importa porque acarreta perda do direito de reclamar (decadência) se o consumidor não agir no prazo curto, e, por outro lado, pode reconhecer amplo dever de reparação se houver comprometimento estrutural ou de habitabilidade.

No caso analisado, o comprador alegou vício oculto em parede desalinhada, apresentou laudo particular e fotografias/vídeos, e custeou o reparo. As rés sustentaram que o defeito era aparente, que o prazo de 90 dias expirou e que o laudo não teria validade técnica suficiente.

O que foi decidido

A magistrada considerou o desalinhamento de cerca de cinco centímetros como vício aparente ou de fácil constatação, com provas nos próprios vídeos e na documentação de entrega do imóvel assinada sem ressalvas. Por esse motivo, aplicou o prazo decadencial do art. 26 do CDC — contado da entrega das chaves — e concluiu que o direito de reclamar havia se extinguido antes do ajuizamento da ação. Consequentemente, extinguiu o feito quanto aos pedidos de ressarcimento do custo do reparo e ao pedido de danos morais a ele vinculado.

A juíza também afastou a aplicação da garantia quinquenal prevista no art. 618 do Código Civil, por entender que a questão versava sobre acabamento interno, não sobre comprometimento estrutural ou habitabilidade. Em sede subsidiária, ela examinou a prova pericial apresentada pelo autor e reputou-a insuficiente: o laudo foi elaborado por profissional sem habilitação técnica em engenharia civil e o reparo anterior realizado pelo comprador impediu a perícia judicial das condições originais da parede. Assim, mesmo sem considerar a decadência, os pedidos seriam frágeis por falta de prova do vício e do nexo causal.

Base normativa e precedentes

• Art. 26, CDC (Lei 8.078/1990) — fixa o prazo decadencial para reclamação de vícios aparentes ou de fácil constatação em bens duráveis (90 dias), contado da entrega do produto ou término da execução do serviço.
• Art. 618, Código Civil (Lei 10.406/2002) — dispõe sobre garantia para obras e responsabilidade do empreiteiro/fornecedor quanto à solidez e segurança, influenciando discussões sobre vícios que comprometam a obra.
• Art. 205, Código Civil (Lei 10.406/2002) — norma geral que prevê o prazo prescricional de dez anos, invocado em tese alternativa pelo autor para a pretensão indenizatória.
• CDC — responsabilidade objetiva do fornecedor (arts. 12, 14 e arts. aplicáveis) — princípio de que o fornecedor responde independentemente de culpa pela qualidade e segurança do produto/serviço; ainda assim, exige comprovação do defeito e do nexo causal.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — tende a aplicar o art. 26 do CDC quando o vício é facilmente identificável no momento da entrega, afastando prazos dilatados, salvo demonstração robusta de ocultação ou de vício estrutural grave.

Impacto prático

• Advogados de consumidores: reforça a necessidade de agir rapidamente na constatação de problemas aparentes após a entrega do imóvel; a inação pode implicar perda do direito de reclamar por decadência do art. 26 CDC.
• Construtoras e incorporadoras: decisão confirma que defeitos de acabamento sem caráter estrutural costumam ser tratados como vício aparente, reduzindo exposições a reclamações tardias, desde que estejam documentadas as vistorias e as entregas sem ressalvas.
• Prova técnica: exemplifica a importância de perícia assinada por profissional habilitado (engenheiro civil com ART/RRT/Anotação de Responsabilidade Técnica) e da preservação do estado do bem para viabilizar perícia judicial.
• Litígios em curso: processos ajuizados após o prazo decadencial correm risco de extinção liminar; eventual modulação ou reabertura dependerá de prova cabal de vício oculto ou de vício estrutural.

O que observar

• Diferenciar de forma precisa vício aparente e vício oculto é central; o ônus probatório do autor aumenta quando a parte invoca ocultação, exigindo elementos que justifiquem a não observação imediata do defeito.
• Registro documental na entrega (termos de vistoria, fotos datadas, notificação extrajudicial) é crucial para ambos os lados: protege o fornecedor e fortalece o consumidor que reclama em prazo adequado.
• Laudos particulares têm valor, mas sua força depende da qualificação técnica do perito e da preservação do estado do bem; reparos realizados pelo próprio consumidor podem prejudicar prova pericial e ensejar indeferimento por insuficiência de prova.
• Recursos cabíveis: a parte que tem decisão terminativa por decadência pode ainda discutir, em grau recursal, a qualificação do vício (aparente x oculto) e eventual violação probatória. A discussão tende a girar em torno da interpretação do art. 26 do CDC e da prova documental e pericial apresentada.
• Risco prático: a decisão reforça que pedidos de ressarcimento por custos de reparo e pleitos de danos morais atrelados a eles dependem de demonstração objetiva do defeito original e do nexo, sob pena de extinção por decadência ou improcedência por falta de prova.