TJSP confirma responsabilidade por desabamento e impõe indenizações a proprietário

Decisão: A 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou a condenação do proprietário de terreno ao pagamento de indenizações por danos morais e materiais e ao custeio da reconstrução de imóvel vizinho soterrado em razão de escavações realizadas sem alvará; manteve ainda a liminar de auxílio-moradia.

Contexto

O conflito envolve a colisão entre duas necessidades jurídicas recorrentes: o direito de construir e as limitações que o exercício dessa atividade impõe em relação às propriedades contíguas. Casos de desmoronamento provocados por obras vizinhas suscitam debate sobre culpa, prova técnica e o alcance da responsabilidade do titular da intervenção. Historicamente, a doutrina e a jurisprudência pátrias consolidaram a ideia de que determinadas atividades de risco ou que exigem prudência técnica dão ensejo a responsabilidade objetiva ou reforçada, especialmente quando afetam a segurança e estabilidade de edificações lindeiras.

No caso em comento, perícia e pareceres da Defesa Civil foram elementos centrais para estabelecer o nexo causal entre as intervenções no terreno — realizadas sem alvará e sem escoramento adequado — e o soterramento da residência vizinha. A controvérsia também gira em torno da condição pré-existente do imóvel afetado: a eventual simplicidade construtiva não afasta o dever de indenizar quando a prova técnica demonstra que a manutenção da habitação era regular até a intervenção de terceiro.

O que foi decidido

A turma julgadora, por unanimidade, reconheceu que as escavações executadas no imóvel do réu foram a causa direta do desabamento da moradia lindeira. A Corte entendeu que a responsabilidade do proprietário da obra não depende da verificação de culpa subjetiva, quando a atividade empreendida coloca em risco a segurança e a estabilidade das edificações vizinhas. Com base nisso, foram fixados valores a título de danos morais (R$ 30.000,00 para cada um dos cinco autores) e de danos materiais relativos aos bens móveis perdidos (R$ 24.400,00). Foi também confirmada a obrigação do réu de arcar com a reconstrução do imóvel soterrado, com apuração em liquidação de sentença até o limite de R$ 68.000,00, e mantida a liminar que determinou o pagamento de auxílio-moradia de R$ 1.500,00 mensais.

Os fundamentos centrais assentaram-se na prova pericial e nos relatórios da Defesa Civil, que concluíram que o colapso decorreu de escavações intensas e profundas realizadas sem muro de contenção ou escoramento prévio. O acórdão afastou a tese de exclusão de responsabilidade em razão da suposta fragilidade construtiva do imóvel afetado, ao ressaltar que a residência encontrava-se de pé e habitada por mais de quinze anos, desabando apenas em razão das intervenções do réu.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.277, Código Civil (Lei 10.406/2002) — competência do proprietário para fazer obras, mas com respeito aos direitos dos vizinhos e aos limites legais.
• Art. 1.299, Código Civil (Lei 10.406/2002) — previsão de obrigatoriedade de reparação quando as obras afetam a segurança das propriedades lindeiras.
• Art. 1.311, Código Civil (Lei 10.406/2002) — dever de reparar danos provenientes de construção que comprometa a vizinhança.
• CPC (Lei 13.105/2015) — regras procedimentais sobre liquidação de sentença para apuração do quantum devido e execução do julgado.
• Jurisprudência consolidada dos tribunais estaduais e superiores sobre responsabilidade por obras e presunção de risco em intervenções que afetem estabilidade de imóveis lindeiros — a orientação majoritária admite responsabilização objetiva do autor da intervenção quando demonstrado o nexo causal técnico.

Impacto prático

• Para advogados de vítimas: reforça a importância de obtenção de perícia técnica e laudos da Defesa Civil como prova instrumental do nexo causal em ações de reparação por desabamento.
• Para construtores e proprietários: alerta sobre a necessidade de observar alvarás, projetos aprovados e medidas de contenção/escoramento; a inobservância pode acarretar responsabilidade por danos morais, materiais e obrigação de reconstrução.
• Para escritórios de seguros e risco: decisão sinaliza potencial exposição financeira significativa em sinistros de obras irregulares, com montantes para reparação moral e material além do custo de reconstrução.
• Para juízes e órgãos administrativos: reforça a relevância dos registros e fiscalizações prévias (alvarás, vistorias) para prevenção de danos e para instrução probatória em eventual demanda.

O que observar

• Liquidação de sentença: a apuração dos custos de reconstrução seguirá fase de liquidação nos termos do CPC; a fixação do teto (R$ 68.000,00) pode ser objeto de discussão sobre suficiência e critérios técnicos para o cálculo.
• Modulação e cumprimento imediato: a manutenção da liminar de auxílio-moradia mostra cuidado com tutela de urgência; cabe atenção a eventual discussão sobre a extensão temporal do benefício e compensações posteriores.
• Recursos e repercussões: o acórdão poderá orientar casos análogos em instâncias estaduais; advogados devem ponderar estratégias probatórias e pedidos cautelares em ações preventivas.
• Risco de limitação do objeto: eventual divergência futura pode emergir sobre a aplicação da responsabilidade objetiva em situações em que a prova técnica for menos contundente ou quando existirem fatores preexistentes contributivos.

Conclusão: a decisão reforça a posição de que a atividade construtiva que compromete a segurança de imóveis vizinhos atrai responsabilidade robusta por parte do responsável pela obra, independentemente da comprovação de culpa subjetiva, e sublinha a centralidade da prova pericial e dos relatórios administrativos na demonstração do nexo causal e na quantificação dos prejuízos.