TJSP suspende adjudicação por dúvidas sobre avaliações imobiliárias

A Turma decidiu impedir a concretização da adjudicação de dois imóveis objeto de execução por título extrajudicial, suspendendo a assinatura do auto de adjudicação até o exame do agravo na 24ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. A relatora assentou que existem indícios suficientes de irregularidades nas avaliações que justificam medida cautelar para evitar um resultado potencialmente irreversível.

Contexto

A controvérsia surge num processo de execução fundada em título extrajudicial em que o credor buscava a expropriação por adjudicação de dois imóveis localizados em Cravinhos/SP. Em primeiro grau, o juízo de execução rejeitou exceção de pré-executividade apresentada por um espólio, reconhecendo a validade da citação postal e declarando preclusos os momentos processuais relativos à impugnação das avaliações. Com essa decisão, o processo seguiu para atos expropriatórios. No tribunal, o espólio alegou, em sede recursal, vícios nas avaliações: perícia sem intimação para acompanhamento e homologação de laudo particular como avaliação judicial, além de divergência substancial entre o somatório das avaliações (R$ 5.561.723,69) e proposta posterior de aquisição no valor de R$ 8,5 milhões, o que, segundo a parte, indicaria possível subavaliação. Também foi apontada penhora posterior sobre os mesmos bens em outro processo, suscitando conflito entre credores concorrentes.

A questão toca pontos sensíveis do processo executivo: a regularidade das avaliações que fundamentam a alienação judicial dos bens, a observância do contraditório na produção de prova pericial (art. 474 do CPC) e o perigo da irreversibilidade da entrega do bem ao exequente antes do exame definitivo do recurso. A controvérsia tem reflexos práticos imediatos sobre a proteção patrimonial de executados e sobre a eficácia dos meios de satisfação do crédito.

O que foi decidido

A relatora da 24ª Câmara concedeu efeito suspensivo ao agravo, impedindo a adoção de medidas expropriatórias definitivas — concretamente a assinatura do auto de adjudicação — até o julgamento do recurso pelo colegiado. A decisão se apoiou no binômio exigido pelo art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil (CPC): indício de direito e risco de dano grave ou de difícil reparação.

A magistrada não se pronunciou, neste momento cautelar, sobre a existência efetiva de subavaliação ou nulidade das diligências periciais. Entendeu, contudo, que as alegações formuladas — ausência de intimação para acompanhamento da perícia em um dos imóveis, homologação de laudo particular em vez de avaliação judicial em outro, e discrepância entre valores avaliados e proposta de compra subsequente — demandam exame aprofundado no mérito e em contraditório. Diante da pretensão do credor de consolidar a adjudicação, foi considerada prudente a suspensão para evitar efeitos que, uma vez consumados, não poderiam ser reparados.

Base normativa e precedentes

• Art. 995, parágrafo único, CPC (Lei 13.105/2015) — requisitos para concessão de efeito suspensivo a recurso: indício de probabilidade do direito e risco de dano grave ou irreparável.
• Art. 474, CPC (Lei 13.105/2015) — regras sobre a perícia judicial, incluindo necessidade de intimação das partes para acompanhamento.
• CPC, regras gerais da execução — disciplina dos meios de expropriação (adjudicação, alienação por praça ou leilão) e atuação do juiz para resguardar o contraditório e a efetividade da execução.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — evolução do entendimento sobre a necessidade de cautela quando há indícios de subavaliação ou conflito de penhoras, preservando a segurança jurídica e interesses de credores concorrentes.

Impacto prático

• Advogados do devedor/espólio: a decisão reforça a via recursal para paralisação de atos expropriatórios quando há indícios de irregularidade na prova pericial ou sinais de subavaliação; será necessário robustecer a demonstração do risco de irreversibilidade e dos vícios procedimentais.
• Advogados do credor/exequente: limita a imediata fruição do crédito via adjudicação quando o executado aponta fundamentos plausíveis; recomenda cautela na condução de avaliações e na documentação de atos periciais para mitigar impugnações futuras.
• Empresas e potenciais adquirentes: a suspensão impede que eventual compra subsista enquanto pendente a análise do recurso, afetando negócios que dependam da alienação judicial dos bens.
• Processos em curso: a medida pode servir de parâmetro para outros casos em que haja divergência marcante entre valores de avaliação e propostas de mercado, ou conflito de penhoras; decisões futuras poderão modular efeitos conforme o caso concreto.

O que observar

• Prova pericial: atenção à estrita observância do art. 474 do CPC quanto à intimação e possibilidade de acompanhamento pela parte, sob pena de nulidade ou enfraquecimento da prova.
• Demonstração do risco: nos pedidos de suspensão, é essencial documentar risco de dano grave ou de difícil reparação; alegações genéricas tendem a ser insuficientes.
• Conflito de penhoras: a existência de penhoras posteriores sobre os mesmos bens impõe análise da ordem de preferência dos credores e eventual necessidade de coordenação entre execuções concorrentes.
• Recursos e modulação: caberá ao colegiado julgar o mérito do agravo; eventual decisão de mérito poderá modular efeitos da suspensão ou determinar medidas complementares (v.g., nova avaliação judicial, produção de prova pericial suplementar).
• Risco de judicialização prolongada: preservadas as garantias do contraditório, o adensamento probatório pode retardar a satisfação do crédito, exigindo estratégia processual para conciliar efetividade executória e proteção dos direitos das partes.

A decisão evidencia a cautela do Tribunal em situações nas quais a execução pode produzir resultados irreversíveis diante de alegações plausíveis de vício probatório ou subavaliação, reafirmando a necessidade de técnica probatória e de observância do contraditório nas expropriações judiciais.