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Devedor tem direito à última chance antes da alienação de bem financiado

Decisão recente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJ-DFT) reforçou uma garantia essencial no âmbito contratual bancário: a necessidade de prévia notificação do devedor para quitação voluntária da dívida antes da alienação extrajudicial do bem em contratos de alienação fiduciária.

Fundamento jurídico da decisão

Com base no artigo 26, §1º da Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis, o juiz relator entendeu que o credor fiduciário tem o dever de notificar regularmente o devedor inadimplente, oferecendo-lhe o prazo legal para purgar a mora.

Consoante à Ratio decidendi, ainda que o contrato preveja a possibilidade de leilão em caso de inadimplemento, o procedimento deve seguir os princípios da legalidade, da boa-fé objetiva e da proteção da função social do contrato previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

Legalidade questionada na ausência de notificação

A controvérsia julgada decorreu de uma ação revisional, na qual se demonstrou que o banco réu havia realizado leilão extrajudicial do imóvel sem notificação pessoal ou por edital ao mutuário inadimplente. O relator destacou que tal conduta ofende o devido processo contratual, podendo ensejar a nulidade da consolidação da propriedade em nome do banco credor.

Jurisprudência consolidada sobre o tema

O entendimento do TJ-DFT alia-se à jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), como no Resp 1.578.528/MG, em que se assentou que a ausência de notificação pessoal do devedor compromete a validade do procedimento de consolidação e a subsequente alienação do bem fiduciário.

Além disso, o STJ já firmou a Tese 203 do Tema Repetitivo 982, segundo a qual o inadimplemento do contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária de bem imóvel não autoriza, por si só, a resolução automática do contrato e a retomada do bem, sem a devida prévia notificação do devedor para purgar a mora.

Implicações práticas para advogados e operadores do Direito

Essa decisão do TJ-DFT traz importante repercussão prática para os profissionais do Direito atuantes na seara bancária e contratual. A correta observância do procedimento de cobrança da dívida, sem a devida comunicação ao fiduciante, pode ser utilizada como argumento para invalidação de leilões e recuperação de bens perdidos injustamente.

Advogados que assessoram consumidores devem atentar-se à formalidade da notificação. Aqueles que atuam para instituições financeiras devem reforçar o treinamento das áreas de cobrança para garantir que os critérios legais estejam cumpridos antes da execução extrajudicial.

Pontos de atenção:

• Necessidade de notificação prévia do devedor por meio pessoal ou por edital.
• Prazo legal deve ser respeitado (15 dias para purgação da mora).
• Impossibilidade de consolidação da propriedade do bem sem o cumprimento do rito legal.

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Por Memória Forense