O condomínio pode proibir Airbnb?

Resposta rápida: sim, o condomínio pode proibir — ou, no mínimo, condicionar à sua autorização — a locação por curta temporada via Airbnb e plataformas semelhantes. O STJ firmou que essa modalidade, por ter alta rotatividade de pessoas e características de hospedagem, depende da aprovação do condomínio; e, quando a convenção estabelece que o prédio tem destinação residencial, os moradores podem vedar essa atividade. A lógica é proteger a segurança e o sossego de quem mora ali de forma permanente, diante do fluxo constante de hóspedes desconhecidos. Não é uma proibição arbitrária: é o condomínio decidindo, dentro das regras, que tipo de uso admite.

O que o STJ decidiu

O tema foi enfrentado pelo STJ, primeiro no REsp 1.819.075 (Quarta Turma, 2021) e depois consolidado pela Segunda Seção em 2026. O entendimento firmado: a oferta de imóvel em plataformas como o Airbnb para estadias de curta duração exige a aprovação do condomínio. E, se a convenção prevê a destinação residencial das unidades, o proprietário não pode explorar o imóvel nessa modalidade — porque a atividade muda a finalidade residencial e afeta a segurança e o sossego dos moradores. O STJ observou que a locação por curta temporada intermediada por essas plataformas tem características próprias, com alta rotatividade e, muitas vezes, oferta de serviços — aproximando-se da hospedagem, e não da simples locação residencial. Por isso, ela não é um uso residencial comum, e o condomínio pode discipliná-la.

Residência, hospedagem e o "contrato atípico"

Por que essa distinção importa? Porque o uso do imóvel define o que a convenção permite. Um prédio com destinação residencial é feito para pessoas morarem — com o vínculo, a estabilidade e a previsibilidade que isso traz. A hospedagem de curta temporada é o oposto: um vaivém de hóspedes diferentes a cada poucos dias, com entra-e-sai de estranhos, uso intenso das áreas comuns e potencial impacto na segurança (porteiro que não conhece quem entra) e no sossego. O STJ chegou a classificar os contratos intermediados por plataformas como o Airbnb como atípicos — não são bem locação residencial, nem hospedagem hoteleira clássica. Justamente por não se encaixarem no uso residencial puro, ficam sujeitos ao que o condomínio decidir. Não se trata de proibir alugar (locação residencial comum, de prazo maior, segue permitida): trata-se da hospedagem de altíssima rotatividade.

Na prática: o que vale no seu prédio

Para saber se você pode (ou não) usar seu imóvel para Airbnb, o caminho é olhar a convenção do condomínio e as deliberações da assembleia. Se a convenção diz que a destinação é residencial e o condomínio se posiciona contra a curta temporada, a atividade pode ser vedada, com aplicação de advertência e multa ao proprietário que insistir. Por outro lado, o condomínio pode autorizar a modalidade — a decisão de permitir ou proibir cabe aos condôminos, conforme as regras da convenção e os quóruns aplicáveis. Se você pretende explorar o imóvel dessa forma, verifique antes o que a convenção permite e leve o tema à assembleia; se você é morador incomodado com o fluxo de hóspedes, a via é justamente acionar a convenção e a assembleia para disciplinar ou barrar a atividade. A palavra final, dentro da lei, é do condomínio.

Base normativa e precedentes

• STJ, REsp 1.819.075 (Quarta Turma, 2021): o condomínio residencial, com destinação residencial prevista na convenção, pode impedir o uso de unidades para locação por curta temporada via plataformas como o Airbnb.
• STJ, Segunda Seção (2026): consolidou que a oferta de imóvel em plataformas como o Airbnb para estadias de curta duração exige a aprovação do condomínio.
• Código Civil, arts. 1.332, 1.333 e 1.336: a convenção de condomínio disciplina a destinação e o uso das unidades, e o condômino deve respeitar a finalidade e o sossego.
• Lei nº 4.591/1964: normas de condomínio e o direito de uso da unidade conforme a destinação e a boa vizinhança.

Em resumo: o condomínio pode, sim, proibir Airbnb — a curta temporada depende da aprovação dele, e a convenção residencial permite barrar a hospedagem de alta rotatividade. Antes de anunciar seu imóvel, cheque a convenção; se você é o morador incomodado, leve o tema à assembleia.