O locador pode aumentar o aluguel quando quiser?

Resposta rápida: não, o locador não pode aumentar o aluguel quando bem entender. O reajuste é anual — só pode ocorrer uma vez por ano —, e sempre pelo índice previsto no contrato (como IGP-M, IPCA ou INPC). Não existe um percentual fixo em lei, mas o aumento fica limitado ao índice contratado, aplicado a cada 12 meses. Se o locador quiser reajustar o valor acima do índice, para adequá-lo ao preço de mercado, ele precisa esperar três anos e pedir a revisão judicial do aluguel (ou negociar um acordo). Qualquer aumento fora dessas regras — no meio do ano, acima do índice, por vontade unilateral — é indevido, e o inquilino pode contestá-lo.

O reajuste anual pelo índice

A regra do reajuste é clara e protege o inquilino da imprevisibilidade. O aluguel só pode ser corrigido uma vez por ano, na data-base do contrato — em regra, a cada 12 meses completos desde o início do contrato (para o primeiro reajuste) ou desde o último reajuste. E o aumento não é livre: ele segue o índice de correção pactuado no contrato, que serve apenas para repor a inflação do período, mantendo o valor real do aluguel. Os índices mais usados são o IGP-M, o IPCA e o INPC. Nem a Lei do Inquilinato nem o Código Civil fixam um percentual específico, mas o reajuste não pode ultrapassar o índice adotado — ou seja, o locador não pode "inventar" um aumento maior a pretexto de reajuste anual. Se o contrato prevê IPCA, o aumento anual é o do IPCA, e ponto.

Ajuste ao mercado: só após 3 anos, por revisão

E se o valor do aluguel ficou defasado em relação ao mercado (o preço da região subiu muito)? Aí o caminho é outro, e mais demorado. O art. 19 da Lei nº 8.245/91 permite que, não havendo acordo, o locador ou o locatário peçam a revisão judicial do aluguel — mas somente após três anos de vigência do contrato ou do último acordo/revisão. Nessa ação revisional, o juiz ajusta o aluguel ao preço de mercado (para cima ou para baixo, conforme o caso), com base em perícia e comparação com imóveis semelhantes. Ou seja: reajustar acima do índice para acompanhar o mercado não é algo que o locador faz sozinho e a qualquer tempo — depende de três anos e da via judicial (ou de um acordo entre as partes). Enquanto isso, vale o reajuste anual pelo índice.

O que fazer diante de um aumento indevido

Se você recebe um aumento fora das regras — antes de completar 12 meses, acima do índice contratado, ou por simples exigência do locador sem base —, você não é obrigado a aceitar. Verifique no seu contrato: qual o índice de reajuste, qual a data-base. Compare o aumento pretendido com o índice do período: se o locador está cobrando mais do que o índice, o excesso é indevido. Formalize sua discordância por escrito, pagando o valor correto (o reajustado pelo índice) e questionando a diferença. Um aumento abusivo ou fora da data-base pode ser contestado, inclusive judicialmente, e o pagamento a maior pode ser restituído. Do lado do locador, o caminho legítimo para valorizar o aluguel é aguardar a data-base (reajuste pelo índice) e, se quiser ir além, negociar ou usar a revisional após três anos. Aumento unilateral no meio do caminho não se sustenta.

Base normativa e precedentes

• Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): o reajuste do aluguel é anual, pelo índice pactuado no contrato — não há aumento livre nem fora da data-base.
• Lei nº 8.245/91, art. 19: ação revisional do aluguel, cabível após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao preço de mercado.
• Lei nº 10.192/2001: veda o reajuste de preços em periodicidade inferior a um ano — reforça o reajuste anual do aluguel.
• Jurisprudência: admite o reajuste anual pelo índice e a revisão judicial trienal; considera indevido o aumento unilateral fora dessas regras.

Em resumo: o locador não aumenta o aluguel quando quer — só uma vez por ano, pelo índice do contrato. Para ajustar ao mercado, precisa de três anos e de ação revisional (ou acordo). Aumento fora disso é indevido e pode ser contestado.