Posso desistir da compra de um imóvel na planta?

Resposta rápida: pode, sim, desistir da compra de um imóvel na planta — mas isso tem um custo, e a lei define quanto. Desde a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), quando o comprador desiste do contrato de compra de imóvel na planta por sua própria vontade (ou não consegue mais pagar), a construtora pode reter uma parte do que você já pagou, a título de multa: em regra, até 25% dos valores pagos; e, quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (uma forma de organização que separa o empreendimento do restante da incorporadora), a retenção pode chegar a até 50%. O restante deve ser devolvido ao comprador. Ou seja: desistir é possível e legal, mas você não recebe tudo de volta — perde a multa prevista. Conhecer a regra é o que impede a construtora de reter mais do que a lei permite.

A Lei do Distrato mudou o jogo

Antes de 2018, o distrato (o desfazimento do contrato de compra na planta) era uma zona cinzenta: os contratos das construtoras costumavam prever retenções altíssimas, os tribunais divergiam, e o comprador vivia insegurança sobre quanto receberia de volta ao desistir. A Lei 13.786/2018 — a "Lei do Distrato" — veio justamente regular essa situação, alterando a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e a lei dos loteamentos. Ela padronizou as regras: definiu quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste, como e quando o restante deve ser devolvido, e obrigou os contratos a trazerem um quadro-resumo claro com essas condições. O objetivo foi dar previsibilidade aos dois lados — o comprador sabe quanto perde ao desistir; a construtora sabe quanto pode reter. Por isso, hoje, a pergunta "quanto perco se desistir?" tem uma resposta legal, e não fica ao sabor do contrato ou da negociação.

Quanto a construtora pode reter (e devolver)

O coração da lei é o percentual de retenção. A regra geral: em caso de desistência ou inadimplemento do comprador, a construtora pode reter, como pena convencional, até 25% dos valores efetivamente pagos, devolvendo o restante. Há uma exceção importante que aumenta a retenção: se o empreendimento está sob o regime de patrimônio de afetação (art. 31-A da Lei 4.591/1964, um mecanismo que "blinda" o empreendimento, separando-o do patrimônio geral da incorporadora), a retenção pode chegar a até 50% dos valores pagos. Além do percentual base, a lei permite que a construtora desconte ainda outras verbas quando cabíveis — como comissão de corretagem já paga, valores de fruição (se o comprador chegou a usar o imóvel), impostos e taxas condominiais do período. Quanto à forma de devolução, a lei distingue: se o empreendimento não tem patrimônio de afetação, o valor deve ser devolvido em até certo prazo após o distrato; se tem afetação, a devolução pode ser feita após a conclusão da obra (o famoso "habite-se"). Em todos os casos, o essencial é: você não perde tudo — perde a multa legal, e o saldo é seu.

O que verificar antes de desistir

Antes de assinar um distrato, alguns cuidados evitam prejuízo maior. Primeiro, leia o quadro-resumo do contrato: a lei obriga que ele traga, de forma destacada, o percentual de multa, as condições de devolução e os encargos — confira se batem com os limites legais (25% ou 50%). Segundo, verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação, pois isso define se a retenção é de até 25% ou até 50% e quando você recebe de volta — essa informação consta no registro do empreendimento. Terceiro, some o que já pagou e calcule o que deve receber: se a construtora oferecer devolver menos do que a lei manda, isso é abusivo e pode ser questionado. Quarto, distinga a sua desistência da culpa da construtora: se quem descumpriu foi a incorporadora (atraso na entrega além do prazo de tolerância, por exemplo), a situação inverte — aí o comprador pode ter direito à devolução integral e até a indenização, sem sofrer a retenção (a multa penaliza quem desiste, não quem foi lesado pelo atraso). Em caso de dúvida ou de proposta abusiva, vale procurar orientação jurídica antes de aceitar: um distrato mal-assinado pode fazer você abrir mão de valores que eram seus por direito.

Base normativa e precedentes

• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato): regula a resolução do contrato de compra de imóvel na planta, definindo retenção, devolução e o quadro-resumo obrigatório.
• Lei 4.591/1964 (Incorporações), art. 67-A: fixa a retenção de até 25% dos valores pagos, e até 50% no caso de patrimônio de afetação, além das verbas descontáveis.
• Lei 4.591/1964, art. 31-A: regime de patrimônio de afetação, que separa o empreendimento do patrimônio da incorporadora e altera a retenção e o prazo de devolução.
• CDC (Lei 8.078/90): aplica-se subsidiariamente, coibindo cláusulas abusivas e retenções acima do permitido; a devolução, quando a culpa é da construtora, tende a ser integral.

Em resumo: você pode desistir da compra do imóvel na planta, mas a construtora retém uma multa — em regra até 25% do que você pagou, ou até 50% se houver patrimônio de afetação. O resto é devolvido. Confira o quadro-resumo, calcule o que tem a receber e desconfie de retenção acima da lei. E lembre: se quem falhou foi a construtora, a regra é outra — a devolução tende a ser integral.