Quem paga o IPTU no aluguel?

Resposta rápida: pela lei, o IPTU é obrigação do dono do imóvel (o locador). Mas a mesma lei permite que o contrato transfira essa conta ao inquilino — e é o que quase sempre acontece na prática: a maioria dos contratos de aluguel prevê que o locatário pague o IPTU. Então, na relação entre as partes, quem paga é quem o contrato disser. Há, porém, um detalhe crucial: perante a prefeitura, quem responde pela dívida do IPTU é sempre o proprietário, independentemente de cláusula — é o dono que é inscrito em dívida ativa e pode ter o imóvel penhorado se o imposto não for pago. A cláusula resolve quem custeia; ela não muda quem o fisco cobra.

A regra da lei: é do locador

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), no art. 22, inciso VIII, é clara: cabe ao locador pagar os impostos e taxas que incidam sobre o imóvel — o que inclui o IPTU —, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Ou seja, a regra "de fábrica" é que o proprietário arca com o IPTU, por ser o titular do imóvel. Faz sentido: o imposto é sobre a propriedade, e o dono é quem se beneficia da valorização do bem. Se o contrato nada disser sobre o IPTU, a conta é do locador. Essa é a regra supletiva — aquela que vale quando as partes não combinam nada diferente.

A exceção (que virou regra): o contrato

A lei, porém, deixa as partes livres para pactuar o contrário — e é exatamente o que o mercado faz. O art. 25 da Lei do Inquilinato permite que o contrato atribua ao locatário o pagamento de tributos (como o IPTU), encargos e despesas ordinárias de condomínio; nesse caso, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel do mês correspondente. Por isso, na imensa maioria dos contratos, existe uma cláusula transferindo o IPTU (e o condomínio) ao inquilino. Para que essa transferência seja válida, ela deve estar expressa e clara no contrato — não se presume. Se você é inquilino e o contrato prevê o IPTU por sua conta, essa é uma despesa sua; se o contrato é silente, a conta volta a ser do dono. Ler essa cláusula antes de assinar evita surpresa.

O ponto que confunde: quem o fisco cobra

Aqui está a distinção que gera mais dúvida — e mais problema. A cláusula contratual resolve, entre locador e locatário, quem custeia o IPTU. Mas ela não vincula a prefeitura. Perante o fisco municipal, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel — é ele quem responde pela dívida, pode ter o nome negativado, a dívida protestada e o imóvel levado a leilão por falta de pagamento, mesmo que o contrato diga que o inquilino deveria pagar. Se o inquilino, obrigado por contrato, não paga o IPTU, o locador terá de quitar com a prefeitura (para proteger o imóvel) e depois cobrar do inquilino inadimplente. Por isso, ao locador convém acompanhar se o inquilino está pagando o IPTU que assumiu — o risco fiscal, no fim, é sempre do dono.

Base normativa e precedentes

• Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), art. 22, VIII: o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas do imóvel, salvo disposição contratual em contrário.
• Lei do Inquilinato, art. 25: se o contrato atribui ao locatário o pagamento de tributos e encargos, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel.
• Código Tributário Nacional, art. 34: o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor — razão pela qual o fisco cobra do dono, independentemente do contrato.
• Jurisprudência: a cláusula que transfere o IPTU ao inquilino é válida entre as partes, mas não é oponível ao município, que exige o imposto do proprietário.

Em resumo: pela lei, o IPTU é do locador; por contrato, quase sempre passa ao inquilino. Mas a prefeitura sempre cobra do dono — a cláusula define quem custeia, não quem o fisco responsabiliza. Confira a cláusula do seu contrato.