STJ uniformiza impasses da alienação fiduciária sobre condomínio

O presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo indicou que o Superior Tribunal de Justiça tem em pauta recursos repetitivos sobre a penhora de imóvel gravado por alienação fiduciária para cobrança de débitos condominiais e sobre a possibilidade de desistência do contrato de compra e venda com devolução dos valores pagos, decisões que devem uniformizar a atuação dos tribunais inferiores e impactar execuções e litígios sobre o mercado imobiliário.

Contexto

A alienação fiduciária de coisa imóvel, disciplinada pela Lei 9.514/1997, é mecanismo largamente utilizado para garantir crédito imobiliário: o devedor permanece na posse direta, enquanto a propriedade fiduciária fica com o credor até a quitação. A controvérsia jurídica que vem ocupando as cortes superiores decorre da colisão entre direitos do credor fiduciário e direitos de terceiros/condomínio. De um lado, existe a função garantidora e a eficiência da retomada extrajudicial prevista em lei; de outro, há a necessidade de proteger o condomínio e assegurar a arrecadação das cotas condominiais, previstas no Código Civil (Lei 10.406/2002), que impõem ônus reais e obrigações propter rem. Historicamente, turmas do STJ têm formado entendimentos distintos sobre a natureza do crédito condominial frente ao direito real de garantia do credor fiduciário, assim como sobre as consequências da desistência contratual do comprador antes do inadimplemento.

A importância da controvérsia é prática: envolve responsabilidade por débitos em unidades vinculadas a contratos de financiamento, repercute no ordenamento das execuções para cobrança de quotas condominiais, e afeta a segurança jurídica do mercado imobiliário, inclusive no que tange à recuperação do crédito e à circulação de imóveis gravados.

O que foi decidido

Ainda que o STJ não tenha proferido agora uma nova decisão final, o presidente do TJSP assinalou que o tribunal superior reconheceu a relevância das questões e instaurou temas para julgamento repetitivo. A natureza repetitiva indica que o STJ pretende uniformizar a interpretação sobre dois pontos centrais: (i) se o imóvel objeto de alienação fiduciária pode ser diretamente penhorado para pagamento de débitos condominiais ou se o credor fiduciário impede tal constrição, limitando a execução aos direitos do devedor fiduciário; e (ii) se o adquirente que ainda não incorreu em inadimplemento pode desistir do contrato oneroso com alienação fiduciária e exigir a devolução dos valores pagos, e sob quais condições processuais e contratuais tal restituição seria cabível.

Os fundamentos trazidos nas discussões envolvem leitura sistêmica da Lei 9.514/1997 em conjunto com as normas do Código Civil relativas ao condomínio edilício e à natureza propter rem das obrigações condominiais. Ademais, há debate sobre a hierarquia dos créditos na fase de execução e sobre os efeitos relativos da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário quando a cobrança do condomínio recai sobre o imóvel.

Base normativa e precedentes

• Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária) — regula a constituição, a consolidação e a execução do direito real de garantia sobre imóveis, incluindo formas de retomada e leilão extrajudicial.
• Código Civil, Lei 10.406/2002, art. 1.336 — impõe aos condôminos a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio, fundamento dos créditos condominiais.
• Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 — disciplina a forma de execução e a penhora de bens, bem como a ordem de preferência dos credores na execução.
• Conflitos jurisprudenciais no STJ — a existência de decisões divergentes entre turmas do STJ sobre penhorabilidade do imóvel fiduciariamente garantido e sobre a possibilidade de resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos motivou a instauração de temas repetitivos para uniformização.

Impacto prático

• Para advogados de incorporadoras, instituições financeiras e departamentos jurídicos: a definição do STJ deve alterar as estratégias de cobrança e retomada, inclusive a ordem de habilitação de créditos em execuções e leilões extrajudiciais.
• Para condomínios e síndicos: a decisão indicará se podem direcionar a execução ao imóvel gravado ou se devem ajuizar ações específicas contra o devedor ou habilitar crédito na execução do fiduciário; isso afeta o risco de insucesso e a necessidade de medidas cautelares.
• Para compradores/consumidores: o entendimento sobre desistência contratual determinará a possibilidade de reversão do negócio e o quantum restituível, bem como a incidência de perdas e danos ou cláusulas resolutivas.
• Para o Judiciário de instância inferior: haverá orientação vinculante para uniformizar procedimentos de penhora, habilitação de créditos condominiais e decisões sobre resolução contratual, reduzindo decisões conflitantes entre turmas e câmaras.
• Para o mercado imobiliário e para as operações de crédito: a pacificação poderá alterar o custo do crédito, a percepção de risco e as práticas contratuais (cláusulas de garantia, garantias complementares, seguro-garantia).

O que observar

• A formulação exata das teses repetitivas no STJ — suas hipóteses fáticas e limites — será determinante; decisões com modulação de efeitos podem reduzir impacto retroativo em sentenças já transitadas.
• Possibilidade de uniformização por meio de repercussão geral no âmbito do STJ ou de súmula, bem como eventual recurso ao Supremo Tribunal Federal caso haja questão constitucional envolvida (por exemplo, fração do regime de propriedade ou princípios constitucionais aplicáveis).
• Questões processuais conexas: habilitação de créditos em leilões extrajudiciais, competência para execução do crédito condominial, e interação entre cobrança administrativa do condomínio e medidas de retomada extrajudicial pelo credor fiduciário.
• Riscos para operadores: decisões desfavoráveis a uma das partes podem ensejar revisão de contratos e políticas de underwriting pelas instituições financeiras, além de demandas em massa por parte de condôminos ou adquirentes.
• Repercussão no conteúdo das convenções condominiais e cláusulas contratuais padrão de contratos de financiamento imobiliário; recomenda-se revisão preventiva por advogados que atuam no setor.

O que observar