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Juíza barra cláusula abusiva de raio nos shoppings centers

O Poder Judiciário paulista foi instado a dirimir relevante controvérsia acerca da validade da conhecida “cláusula de raio”, usual nos contratos firmados entre administradoras de shopping centers e lojistas. Tal cláusula impõe ao lojista a vedação de operar outras unidades da mesma atividade a certa distância do empreendimento. Em decisão inédita e de alta relevância para o Direito Empresarial e Contratual, a juíza Danielle Galhardo Moreira dos Santos, da 15ª Vara Cível de São Paulo, declarou nula a imposição de cláusula de raio formulada pela Aliansce Sonae.

O caso concreto: entre a autonomia privada e o abuso contratual

A controvérsia teve início após a empresa de cosméticos e perfumaria Água de Cheiro, franqueada no Shopping West Plaza, ser acionada judicialmente pela administradora, que alegava descumprimento da cláusula de raio ao instalar nova unidade em shopping situado na mesma região. A loja se defendeu com base em relação de consumo, desequilíbrio contratual e prática abusiva, argumentando que a cláusula feria os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, previstos nos arts. 421 e 422 do Código Civil.

Decisão: cláusula inválida pela ausência de delimitação precisa e caráter genérico

Segundo a magistrada, a cláusula estabelecida não continha delimitação de raio geográfico com exatidão, tampouco prazo de vigência claramente estipulado, gerando insegurança jurídica. Observou ainda que o contrato pendia de transparência e equilíbrio contratual, fundamentos centrais da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

Fundamentos jurídicos destacados na sentença

• Art. 421 do Código Civil: Função social do contrato.
• Art. 422 do Código Civil: Princípio da boa-fé objetiva.
• CDC – Art. 51, IV: Nulidade de cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
• Jurisprudência do STJ: Precedentes validando a cláusula apenas quando delimitada e com justa causa (STJ – REsp 1.182.702/SP).

Assim, a sentença firmou o entendimento de que cláusulas genéricas e desproporcionais ferem o ordenamento vigente, sobretudo quando impõem desvantagem desarrazoada a uma das partes em desequilíbrio de poder contratual. A juíza declarou sua nulidade absoluta e extinguiu a ação proposta pela administradora.

Repercussão para o setor comercial e advocacia empresarial

Para a advocacia especializada em Direito Imobiliário e Empresarial, a decisão representa importante precedente no controle judicial da cláusula de raio, reforçando a necessidade da adequação contratual conforme os princípios constitucionais e infraconstitucionais que regem as relações privadas.

É recomendável que administradoras e redes de franquias revisem modelos contratuais à luz dessa jurisprudência, sob risco de nulidades futuras e passivos judiciais relevantes.

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Memória Forense