Publicidade da união estável e boa-fé protegem compradores de imóvel

Decisão em síntese: O Tribunal de Justiça do Paraná manteve a validade da alienação de imóvel objeto de litígio em ação de dissolução de união estável, em razão da inexistência de averbação da união estável na matrícula do bem e da demonstração, pelos compradores, de boa-fé registral. O efeito prático imediato é a proteção do terceiro adquirente que consultou a matrícula e obteve certidões negativas, preservando a segurança jurídica do negócio imobiliário.

Contexto

A controvérsia articula dois vetores clássicos do direito das coisas e do direito de família: de um lado, a proteção do patrimônio comum formado no curso de uma união estável; de outro, a confiança legada ao mercado imobiliário pela publicidade registral. Há tensão entre a necessidade de resguardar pretensões patrimoniais internas ao núcleo familiar e a exigência de previsibilidade para adquirentes de boa-fé. Divergências entre tribunais costumam girar em torno do grau de conhecimento exigível do comprador sobre fatos extrarregistrários e sobre o alcance do princípio da publicidade registral quando atos de família tramitam em segredo de justiça.

A decisão do juízo de primeira instância do TJPR apontada aqui insere-se na corrente que valoriza a concentração dos atos na matrícula do imóvel, consagrada pela Lei 13.097/2015, e aplicação prática do princípio da confiança legítima do adquirente que obtém certidões negativas prévias.

O que foi decidido

A sentença rejeitou o pedido de anulação da venda formulado por ex-companheira que alegava ter direito patrimonial sobre imóvel alienado sem seu consentimento. O magistrado entendeu que, para invalidar a alienação, seria necessário demonstrar: (i) a publicidade da união estável na matrícula do imóvel; ou (ii) a má-fé dos adquirentes. Na ausência de averbação ou outra restrição registral e tendo os compradores obtido certidões que indicavam inexistência de ônus, o juízo considerou afastada a culpa ou a negligência deles.

Quanto à acusação de conluio e ao preço considerado ínfimo pela autora, o juiz incorporou elementos probatórios apresentados pelos adquirentes — especialmente laudo de georreferenciamento que apontou redução da área efetiva — para justificar a diferença de valor. Sobre a confissão de dívida firmada no ato, o magistrado notou que o documento, isoladamente, não demonstrou intenção fraudulenta robusta, pois poderia corresponder a negócio autônomo e válido.

Por fim, o magistrado ressaltou que a apuração da responsabilidade patrimonial do ex-companheiro deverá ser tratada no âmbito da ação de dissolução da união estável, preservando, assim, os efeitos da aquisição por terceiros que agiram de boa-fé.

Base normativa e precedentes

• Lei 13.097/2015 — instituiu o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, reforçando a primazia da publicidade registral como elemento de segurança jurídica nas transações imobiliárias.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — regras gerais sobre bens, patrimônio e regime de bens aplicáveis às uniões estáveis e à responsabilidade patrimonial entre conviventes.
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) — procedimentos e ônus probatórios relevantes para a discussão sobre nulidade de negócio jurídico e alegações de fraude.
• Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça — entendimento sedimentado de que a alienação imobiliária somente pode ser anulada em face de terceiros quando houver publicidade registral do impedimento ou prova de má-fé do adquirente (precedente invocado pelo juiz, sem identificação nominal na decisão).

Impacto prático

• Para advogados de família: reforça a necessidade de medidas preventivas — averbação de união estável ou instituição de medidas cautelares sobre imóveis — quando houver patrimônio relevante, sob pena de dificultar a reversão de alienações a terceiros.
• Para adquirentes e imobiliárias: confirma que a diligência registral (consulta à matrícula e obtenção de certidões negativas) é determinante para caracterizar boa-fé e proteger a aquisição.
• Para autores que buscam anulação: demonstra que argumentos baseados apenas em relação extrarregistral e eventual desproporção do preço exigem prova robusta de conluio ou reputação omissiva do comprador.
• Para o mercado registral: reafirma-se o papel central da matrícula como fonte de informações capazes de afetar negócios jurídicos, influenciando políticas de consulta e seguro jurídico nas operações rurais e urbanas.

O que observar

• Ônus da prova: a decisão evidencia que a demonstração da má-fé do comprador incumbe à parte que a alega; provas indiretas (confissão de dívida, preço reduzido) podem não ser suficientes sem corroboração robusta.
• Segredo de justiça em ações de família: quando tramita segredo de justiça, o acesso à informação por terceiros é restringido, o que alimenta a tese de imprestabilidade de exigir conhecimento extrarregistral pelo adquirente. Em casos futuros, discute-se a extensão desse princípio frente a ações públicas ou quando coexiste risco de fraude.
• Possibilidade de responsabilização entre ex-conviventes: a solução adotada não impede apuração do dever de indenizar ou partilha de valores na ação de dissolução da união estável; portanto, litígios patrimoniais internos não ficam sem remédio, apenas deslocam-se para o foro adequado.
• Risco de modulação e recursos: embora o juiz de primeiro grau tenha seguido orientação consolidada, a matéria pode ensejar recurso a instâncias superiores e eventual uniformização jurisprudencial mais rígida quanto à prova de conluio ou ao alcance do princípio da concentração.

Conclusão: a decisão do TJPR consolida a primazia da publicidade registral e a proteção do adquirente de boa-fé, impondo ao titular de direitos internos à união estável o dever de garantir a publicidade ou buscar medidas cautelares antes da alienação para resguardar seu direito patrimonial.