Rescisão por capitalização fora do SFN impõe restituição integral

O juiz Andrey Máximo Formiga, da 1ª Vara Cível da Comarca de Senador Canedo (GO), declarou a rescisão de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à devolução integral, em parcela única, de todos os valores pagos pela compradora em razão de cláusulas que impuseram capitalização mensal de juros por entidade alheia ao Sistema Financeiro Nacional (SFN).

Contexto

A controvérsia enraíza-se na tensão entre o regime especial previsto na Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária imobiliária e prevê rito executivo extrajudicial, e a proteção consumerista do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990). O tema ganhou contornos específicos após o Superior Tribunal de Justiça fixar, no Tema 1.095, critérios para aplicação exclusiva da lei especial: registro da alienação fiduciária no cartório imobiliário, inadimplemento do devedor e sua formal constituição em mora. Quando esses requisitos não se verificam, há espaço para a aplicação das normas consumeristas. Ademais, há entendimento consolidado de que sociedades fora do SFN não podem capitalizar juros em periodicidade inferior à anual.

A matéria importa porque contratos de promessa de compra e venda de lotes e unidades habitacionais frequentemente são celebrados por incorporadoras que financiam diretamente o comprador. A qualificação dessa relação como estritamente regida pela Lei nº 9.514/1997 impede ou restringe a aplicação do CDC, com reflexos decisivos sobre abusividades contratuais, retenções em caso de desfazimento do negócio e possibilidade de execução extrajudicial.

O que foi decidido

A sentença declarou a rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora em razão de duas cláusulas abusivas: (i) cobrança de juros com capitalização mensal pelo método da Tabela Price por agente econômico que não integra o SFN; e (ii) transferência ao comprador do pagamento de tributos (IPTU e ITU) antecipadamente à imissão na posse do lote. O magistrado entendeu que, por ausência de registro do contrato no cartório de imóveis e pela existência de adimplência da consumidora ao tempo da ação, não estavam presentes os requisitos cumulativos do Tema 1.095 do STJ, razão pela qual prevaleceram as normas consumeristas.

Na avaliação judicial, a incorporadora também não observou o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, limitando-se a rescindir unilateralmente os contratos e reter valores — conduta que o juiz qualificou como supressio, incapaz de legitimar a invocação exclusiva da lei especial. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, foi determinada a restituição integral de todos os valores pagos — sinal, parcelas, tributos e eventual comissão de corretagem — em pagamento único, nos termos da Súmula 543 do STJ, que veda retenção em caso de resolução por culpa do promitente vendedor.

Foram rejeitados pedidos acessórios que não integraram a condenação principal, como multa por atraso na entrega da obra.

Base normativa e precedentes

• Lei 9.514/1997 — disciplina a alienação fiduciária em garantia e o procedimento de execução extrajudicial do imóvel, estabelecendo rito específico para a retomada do bem.
• CDC (Lei 8.078/1990) — estabelece proteção contra cláusulas abusivas e o princípio da vulnerabilidade do consumidor na relação de consumo.
• Tema 1.095, STJ — tese vinculante que condiciona a aplicação exclusiva da Lei nº 9.514/1997 à conjugação dos requisitos: registro da alienação fiduciária, inadimplemento e constituição formal em mora.
• Súmula 543, STJ — prevê a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente quando a rescisão ocorrer por culpa exclusiva do vendedor, vedando retenção.
• Princípio da supressio (interpretação jurisprudencial) — impede que a parte que não observa os procedimentos formais da lei especial beneficie-se de sua aplicação para reduzir efeitos consumeristas prejudiciais ao contratante vulnerável.

Impacto prático

• Para advogados de consumidores: a decisão reforça estratégia defensiva quando falta registro cartorário e não há inadimplemento; amplia a possibilidade de pedir rescisão por culpa do vendedor e a restituição integral imediata, inclusive de tributos e comissão de corretagem.
• Para incorporadoras e construtoras: alerta para o risco de ter contratos qualificados como relações de consumo e, assim, se sujeitar ao CDC quando não adota integralmente o rito da Lei nº 9.514/1997. Práticas de financiamento direto com capitalização mensal via Tabela Price por agentes externos ao SFN são especialmente vulneráveis.
• Para o mercado imobiliário: pode gerar aumento de demandas judiciais questionando cláusulas de capitalização, encargos e transferências antecipadas de tributos; operações de financiamento direto devem revisar modelos contratuais e mecanismos de cobrança.
• Para julgadores e tribunais: caso típico de aplicação do Tema 1.095 quando ausentes seus requisitos cumulativos; decisões similares consolidarão o entendimento de que o não registro e a inadimplência são condição de aplicação do regime especial.

O que observar

• Verificar nos contratos se houve registro da alienação fiduciária e se foi seguido o rito de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997; a ausência desses elementos altera o regime aplicável.
• Reavaliar cláusulas de cobrança que prevejam capitalização inferior à anual por entidade fora do SFN; a prática pode ser considerada ilícita e ensejar restituição plena.
• Atentar para a configuração da supressio: conduta reiterada de não utilização do procedimento legal pode obstar a alegação de aplicação exclusiva da lei especial.
• Em recursos, discutir a extensão da Súmula 543 do STJ e a modulação de efeitos em casos de retenção prevista em legislações locais (ex.: normas estaduais ou pactos de distrato), além do eventual cabimento de tutela provisória para garantir a devolução em parcela única.
• Acompanhar decisões colegiadas e eventuais súmulas que possam uniformizar a interpretação sobre capitalização, especialmente em demandas em série envolvendo financiamentos diretos por incorporadoras.