TJSP limita retenção a 25% em distrato de multipropriedade

O juiz da 1ª Vara Cível de Olímpia (SP) determinou que construtora devolva 75% dos valores pagos por comprador em rescisão de contrato de multipropriedade, limitando a retenção contratual a 25% e vedando cobranças cumulativas. A sentença reconheceu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de multipropriedade e impôs restituição em parcela única, com correção monetária pelo IPCA e juros desde o trânsito em julgado.

Contexto

A multipropriedade, forma de fracionamento de bens imóveis para uso compartilhado, tem crescido e gerado controvérsias sobre o tratamento jurídico das rescisões contratuais. A Lei 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — disciplina percentuais de retenção e condições para distratos em contratos imobiliários, porém sua aplicação em modelos atípicos como a multipropriedade suscita debate: até que ponto cláusulas contratuais que preveem retenções e penalidades podem ser aplicadas sem ferir princípios de equidade e proteção ao consumidor?

Havia já um entendimento consolidado de que a Lei do Distrato delimita possibilidades de retenção nos empreendimentos imobiliários, mas a interação entre essa lei e as normas do CDC (Lei 8.078/1990) nem sempre é pacífica nos tribunais. A controvérsia é relevante porque envolve proteção do consumidor-acquirente diante do risco de onerosidade excessiva e possível enriquecimento sem causa do incorporador, diante da existência de mercado secundário para revenda do bem.

O que foi decidido

O magistrado aceitou pedido de rescisão formulado por comprador que alegou impossibilidade financeira superveniente. O contrato em questão previa retenções distintas: uma dedução de 10% a título de despesas de comercialização, publicidade, tributos e custos administrativos, mais 20% como perdas e danos. Apesar de a cláusula formalmente observar a Lei 13.786/2018, o juiz concluiu que a aplicação integral das penalidades implicaria ônus excessivo para o consumidor e risco de enriquecimento sem causa do vendedor, especialmente porque o imóvel poderia ser novamente alienado.

Com base nisso, o juízo fixou um teto de retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador — percentual que abrange tanto as despesas administrativas quanto eventuais comissões de corretagem e taxa de fruição — e proibiu a cobrança cumulativa das rubricas previstas no contrato. Determinou-se a restituição de 75% do que já havia sido desembolsado, em parcela única, com atualização monetária pelo IPCA desde cada pagamento e juros de mora conforme definido na sentença, a partir do trânsito em julgado. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente.

Base normativa e precedentes

• Art. 6º, CDC (Lei 8.078/1990) — princípios protetivos ao consumidor, como a vulnerabilidade e a vedação de cláusulas abusivas.
• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) — disciplina distratos em contratos imobiliários e estabelece hipóteses de retenção e percentuais, aplicáveis aos negócios de aquisição de unidades imobiliárias.
• Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 884 — proíbe enriquecimento sem causa, fundamento invocado para vedar retenção que exceda prejuízo real.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — entendimentos locais têm reconhecido a incidência do CDC em contratos imobiliários e a necessidade de controle concreto das cláusulas contratuais que importem penalizações desproporcionais ao consumidor.

Impacto prático

• Para advogados de defesa do consumidor: a decisão reforça a possibilidade de impugnar cláusulas de retenção em distratos de multipropriedade com base no CDC e na vedação ao enriquecimento sem causa, pleiteando limitação proporcional das perdas retidas.
• Para incorporadoras e construtoras: sinaliza risco de que cláusulas padronizadas e cumulativas previstas em contratos possam ser relativizadas pelo juiz em face de onerosidade excessiva; recomenda-se revisar regras contratuais e demonstrar documentalmente despesas efetivas suportadas.
• Para compradores e consumidores: apresenta precedente favorável à restituição significativa dos valores pagos em distratos por iniciativa do consumidor, principalmente diante de dificuldade financeira superveniente; porém, a retenção de despesas comprovadas (condomínio, IPTU, encargos) foi admitida desde que efetivamente demonstrada.
• Em ações em curso: pode motivar pedidos de revisão de cláusulas contratuais e requerimentos de restituição integral ou parcial com base em demonstração de eventual revenda futura do bem e ausência de prejuízo líquido à construtora.

O que observar

• Prova do prejuízo: embora a sentença tenha limitado a retenção a 25%, decisões futuras podem admitir percentuais diversos se o fornecedor comprovar, de forma concreta e documentada, despesas e perdas efetivas. Assim, executivos e departamentos jurídicos devem guardar comprovantes de custos de venda, comissões e despesas administrativas.
• Cumulatividade de verbas: o precedente proíbe a cobrança cumulativa de taxas que importem dupla penalização; atenção à redação contratual para evitar somas automáticas de rubricas que poderão ser reputadas abusivas.
• Recursos e modulação: a decisão local pode ser objeto de recurso; eventual revisão por tribunal pode modular efeitos e fixar orientação vinculante. A parte interessada deve considerar estratégias recursais e, em caso de julgamentos conflitantes, possíveis repercussões em instâncias superiores.
• Harmonização Lei do Distrato x CDC: permanece aberta a discussão sobre limites objetivos para retenções em contratos atípicos como a multipropriedade; interessados devem acompanhar eventuais decisões de tribunais superiores que uniformizem a interpretação.

Em síntese, o caso reafirma a prevalência da análise concreta da onerosidade e da vedação ao enriquecimento sem causa sobre aplicação automática de penalidades contratuais previstas na Lei do Distrato, quando em confronto com as garantias consumeristas.

(Processo: 4000964-78.2026.8.26.0400)