STJ define limites da responsabilidade do banco por atraso na obra

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça determinou que a atuação do banco como agente financeiro do empreendimento não o torna responsável pelos atrasos na conclusão e entrega do imóvel, com efeito imediato de uniformização da jurisprudência entre turmas de Direito Privado. Essa decisão pacifica o entendimento sobre a impossibilidade de atribuir aos credores fiduciários responsabilidade direta por atraso de obras quando sua participação se limita à liberação de recursos vinculada ao cronograma.

Contexto

A controvérsia nasce da prática corrente no mercado imobiliário: o banco financia a construção e recebe o próprio imóvel como garantia por meio da alienação fiduciária, liberando parcelas conforme o avanço das etapas. Em muitos litígios, consumidores que sofreram atraso na entrega buscavam estender a responsabilidade à instituição financeira, sustentando que a fiscalização pela liberação de recursos a insere na cadeia de consumo e, portanto, a tornaria solidariamente responsável. No STJ havia dissenso entre turmas: a 3ª Turma vinha reconhecendo legitimidade passiva das instituições financeiras nesses casos, enquanto a 4ª Turma afastava essa responsabilização, valendo-se de norma infralegal prevista na Lei de Condomínios (Lei 4.591/1964). A 2ª Seção julgou embargos de divergência para pacificar essa diferença de entendimento.

A relevância prática é alta: a posição majoritária delimita o alcance da responsabilização civil e do direito do consumidor contra bancos, além de influir no risco jurídico dos financiamentos imobiliários e na eventual internalização de custos de fiscalização pelas instituições.

O que foi decidido

A turma firmou que a mera atuação do banco como credor fiduciário e a vinculação da liberação das parcelas ao progresso das obras não configuram, por si só, assunção de responsabilidade pelas obrigações de entrega ou pela qualidade da execução. O raciocínio central é que o controle exercido pelo agente financeiro tem natureza defensiva: visa proteger o empréstimo e assegurar que os recursos sejam aplicados conforme pactuado, não substituindo a incorporadora ou a construtora nas obrigações contratuais de resultado.

A relatora ressaltou que a norma inserta no artigo 31-A, parágrafo 12, da Lei 4.591/1964 impede que se atribua aos agentes financeiros a responsabilidade pela obra, salvo previsão legal ou contratual expressa em sentido diverso. Dessa forma, impor responsabilidade solidária sem previsão normativa ou pactuada equivaleria a criar um ônus adicional às instituições, com efeitos sobre o custo dos financiamentos.

O fundamento também passa pela impossibilidade prática: o banco, na condição de credor fiduciário, não contrata nem remunera os profissionais responsáveis pela obra, tampouco responde pela exatidão técnica dos projetos, materiais e execução. A Seção concluiu que, salvo comportamento ativo e além da mera fiscalização — como intervenção na gestão da obra, contratação de empreiteiros ou garantia de resultado — a responsabilização não se justifica.

Base normativa e precedentes

• Art. 31-A, §12, Lei 4.591/1964 — veda que a instituição financeira assuma responsabilidade pela execução da obra ao atuar como agente financeiro, fundamento legal invocado pelo STJ para afastar legitimidade passiva.
• CDC (Lei 8.078/1990), arts. 2 e 3 — conceito de cadeia de consumo e definição de fornecedor; controvérsia sobre a inclusão do banco nesse conceito quando sua função é meramente creditícia.
• CDC, art. 14 — responsabilidade por fato do produto/serviço; tese contrária entende que inclusão do banco na cadeia atrairia essa responsabilização, questão que o STJ limitou.
• Jurisprudência do STJ — precedentes da 3ª Turma reconhecendo legitimidade dos bancos em hipóteses de atuação mais intensa; precedentes da 4ª Turma afastando responsabilidade quando a instituição age apenas como credora fiduciária. A 2ª Seção uniformizou o entendimento na hipótese debatida.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — regras gerais sobre responsabilidade civil contratual e extracontratual que continuam a orientar eventual análise de culpa, dolo ou contratualização de obrigações específicas entre as partes.

Impacto prático

• Advogados de consumidores: terão mais dificuldade em incluir bancos como rés em ações por atraso de entrega quando a atuação do banco se limitar à liberação de recursos prevista em contrato; será necessário demonstrar prova robusta de atuação além da mera fiscalização ou de cláusula contratual que impusesse deveres específicos ao agente financeiro.
• Instituições financeiras: redução do risco de responsabilização subjetiva por atraso quando agem como credoras fiduciárias; menor probabilidade de responsabilização solidária sem previsão legal ou contratual, o que pode manter custos de financiamento mais baixos.
• Incorporadoras e construtoras: maior pressão para responder diretamente por atrasos; o resultado reforça a separação de responsabilidades, transferindo para a incorporadora o ônus por descumprimento de prazo.
• Magistrados e tribunais de instância inferior: deverão aplicar o critério fixado pela 2ª Seção, exigindo concretização de uma atuação do banco além da mera liberação de recursos para reconhecer sua legitimidade passiva.
• Contratos futuros: tendência para cláusulas expressas que delimitem deveres de fiscalização do banco e, se houver intenção de atribuir responsabilidades, previsão contratual clara para evitar litígios.

O que observar

• Prova da atuação além da mera fiscalização: em futuras demandas, a parte autora precisará demonstrar atos concretos do banco que ultrapassem a liberação programada de recursos (decisões gerenciais sobre execução, intervenções na escolha de prestadores, contratação de serviços, etc.).
• Possibilidade de responsabilização em hipóteses atípicas: fraudes, desvios comprovados de finalidade dos recursos ou conluio entre agente financeiro e incorporadora podem reabrir espaço para responsabilização; a decisão não exclui a responsabilização em caso de conduta ilícita.
• Recursos e modulação: cabe atenção aos recursos cabíveis e ao alcance temporal da decisão; tribunais inferiores poderão suscitar repercussões gerais e os tribunais superiores provavelmente manterão a linha, salvo demonstração de fatos novos.
• Impacto contratual e de compliance bancário: instituições podem preferir formalizar atribuições de fiscalização em contratos e procedimentos de compliance para mitigar riscos e demonstrar a natureza instrumental de sua atuação.

O que observar