STJ fixa critérios para indenização em desapropriações

O Superior Tribunal de Justiça fixou parâmetros para determinar a data que deve servir de referência ao cálculo da indenização em desapropriações, estabelecendo limites distintos conforme a modalidade da expropriação e admitindo ampliação quando o expropriante provocar atraso na avaliação, com aplicação imediata a perícias nomeadas após a publicação do acórdão.

Contexto

A questão tratada envolve a chamada contemporaneidade da avaliação: qual momento concreto traduz o “preço de mercado” do bem que deve ser considerado para compor a indenização devida ao titular da propriedade. A dúvida é prática e relevante porque muitas ações de desapropriação se arrastam por anos, criando um hiato temporal entre o início do processo, a imissão na posse (quando ocorre) e a realização da perícia judicial. Esse intervalo pode coincidir com forte valorização imobiliária, o que impacta diretamente o montante da condenação. A controvérsia abrange tanto desapropriações diretas (promovidas pelo poder público) quanto indiretas (quando o particular busca indenização após a ocupação administrativa). No STJ, havia manifestações de autarquias públicas defendendo que marcos diversos devem ser aplicados conforme se trate de depósito prévio, reforma agrária, imissão na posse ou desapropriação indireta. O tema ganhou relevo em razão do grande volume de processos sobre desapropriação e da demora média até a realização da perícia.

O que foi decidido

A 1ª Seção do STJ acolheu teses que delimitam prazos e critérios objetivos para a data de referência do valor do imóvel. A regra geral determina que, salvo exceções, a contemporaneidade corresponde ao preço de mercado na data da perícia judicial — mas com limites temporais específicos para determinadas modalidades. Para desapropriações por utilidade pública ou interesse social, a data de referência não poderá retroagir além de um ano contado da propositura da ação; em casos destinados à reforma agrária, esse limite reduz-se a 90 dias. Na desapropriação indireta (quando houve apropriação administrativa pelo ente público), o marco será a data da efetiva apossamento administrativo. O Tribunal também decidiu que, quando a demora na realização da perícia decorrer do próprio expropriante, os limites temporais acima poderão ser ampliados pelo período correspondente à responsabilidade do ente público, mediante decisão fundamentada. A perícia posterior não poderá simplesmente tomar como referência os preços contemporâneos sem técnica de reconstituição: o perito deverá estimar o preço de mercado correspondente à data de referência, e variações de valor causadas pela atuação estatal deverão ser identificadas e descontadas.

Base normativa e precedentes

• Art. 5, CF/88 — proteção ao direito de propriedade e previsão de desapropriação com indenização justa.
• CPC (Lei 13.105/2015) — regras sobre produção de prova pericial e o papel do perito no processo judicial (normas procedimentais aplicáveis à perícia).
• Jurisprudência consolidada do STJ — compreensão prévia sobre necessidade de preservação do princípio da justa indenização e limites à atualização do valor de mercado em razão do decurso de tempo.

Impacto prático

• Para advogados de proprietários: a tese cria um marco objetivo para pleitear reconstituição do valor na data de referência estabelecida, evitando que perícias supervenientes incorporem automaticamente valorização tardia do mercado. Será necessário instruir as ações com elementos que permitam a reconstituição do preço naquela data (laudos históricos, comparativos de mercado, índices setoriais).
• Para a administração pública e autarquias: impõe disciplina para que atrasos atribuíveis ao expropriante não sejam transformados em vantagem; quando o ente público provocar a demora, terá de responder pelo alargamento do prazo temporal de referência. Além disso, peritos terão de desagregar efeitos induzidos pela atuação estatal.
• Para o judiciário: aclara critérios para padronizar decisões e reduzir controvérsias sobre qual data de mercado deve ser aplicada, o que tende a uniformizar perícias e evitar decisões contraditórias que alimentem expropriação massiva de créditos.
• Para processos em curso: as regras serão aplicadas aos casos em que a perícia for determinada e o perito nomeado a partir da publicação do acórdão, o que impõe reavaliação das estratégias probatórias em processos pendentes sem perícia concluída.

O que observar

• Reconstituição do preço: a necessidade de técnicas periciais robustas para reconstruir o valor de mercado na data de referência aumentará a exigência de metodologia pericial (análise de mercado, índices de preços, laudos comparativos); a eficácia prática dependerá da qualidade dos elementos probatórios apresentados.
• Demora imputável ao expropriante: cabe ao juiz, com fundamentação explícita, reconhecer o período de atraso a ser acrescido aos limites legais; haverá litígio probatório sobre a imputabilidade e a extensão temporal desse atraso.
• Identificação de efeitos estatais: peritos deverão distinguir valorização natural de incrementos decorrentes de atos estatais; isso exigirá análise documental e factual detalhada acerca de intervenções públicas.
• Recursos e modulação: decisões sobre aplicação temporal e amplitude da tese poderão ser objeto de embargos e recursos, e existe espaço para discussão sobre eventual modulação dos efeitos em casos já julgados ou com perícia em curso.
• Estratégia processual: partes devem antecipar pedidos técnicos e provas voltadas à reconstrução do valor histórico e pleitear decisão fundada sobre quem deu causa à demora, pois esses elementos passam a definir limites financeiros relevantes na indenização.

O que observar