STJ decide sobre proibição de aluguel por temporada em condomínios

O Ministério Público Federal apresentou ao STJ parecer no Tema 1.443 defendendo que a previsão de destinação residencial na convenção condominial não pode, por si só, autorizar a proibição automática de locações por temporada, posição com potencial efeito vinculante para os processos suspensos em todo o país. A manifestação foi destacada por representantes da Câmara Brasileira da Economia Digital durante evento sobre desafios do mercado imobiliário.

Contexto

A controvérsia concentra-se na delimitação entre poder normativo interno do condomínio e o direito de propriedade do condômino, diante da expansão das plataformas digitais que facilitam locações de curta duração. Nos últimos anos, decisões judiciais divergentes passaram a enfrentar pedidos de proibição do aluguel por temporadas amparados em cláusulas de “destinação residencial” constantes das convenções condominiais. A 2ª seção do STJ já proferiu entendimento restritivo em caso específico, mas questões de fundamentação interna dos ministros mostraram interpretações distintas, o que motivou o processamento do Tema 1.443 sob o rito dos recursos repetitivos.

A discussão importa porque, se firmada uma tese que admita a proibição automática com base apenas na destinação convencional, haverá reflexos imediatos sobre milhares de ações e sobre a postura de administradoras, conselhos e assembleias condominiais. Do outro lado, uma solução que preserve análise concreta limitações ao exercício de locação poderá exigir critérios e regras operacionais a serem aplicadas localmente.

O que foi decidido

O que está em jogo no STJ não é ainda uma decisão final do colegiado, mas o acolhimento de parecer do MPF no processo do Tema 1.443 que aponta pela insuficiência da mera destinação residencial na convenção para impedir, de modo automático, a locação por temporada. O Ministério Público Federal entende que a convenção precisa conter proibição expressa e que, mesmo assim, eventual vedação deve ser sopesada à luz das circunstâncias concretas, preservando garantias constitucionais e o direito de propriedade.

Em sua manifestação, o MPF contrapõe a postura adotada em julgamento da 2ª seção, no qual, em caso específico, prevaleceu entendimento mais restritivo. A divergência entre fundamentos dos ministros que integraram a maioria daquele julgamento foi ressaltada por especialistas como indicação de que a matéria merece debate aprofundado antes da fixação de uma orientação geral. Enquanto o tema está sob processamento, processos correlatos permanecem suspensos, o que demonstra a relevância prática da decisão: a tese que sairá do STJ deve nortear decisões de instâncias inferiores pelo mecanismo de uniformização previsto no Código de Processo Civil.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.331 a 1.358, Código Civil (Lei 10.406/2002) — disciplina o condomínio edilício, as convenções e as limitações ao exercício da propriedade; contém o regime jurídico básico das obrigações e do uso das unidades.
• Art. 1.336, Código Civil (Lei 10.406/2002) — prevê deveres do condômino, entre os quais observar a destinação da coisa e não causar prejuízo ao sossego, saúde e segurança dos demais; fundamento frequente em demandas condominiais.
• Arts. 1.036-1.041, CPC (Lei 13.105/2015) — regulam o processamento dos recursos repetitivos e a autoridade persuasiva das decisões que uniformizam jurisprudência, explicando o efeito vinculante que a tese do STJ terá para os processos suspensos.
• Jurisprudência recente da 2ª seção do STJ — decidiu, em caso concreto, no sentido de permitir restrição baseada em convenção, ainda que os fundamentos internos dos votos tenham apresentado variações interpretativas.
• Posicionamento ministerial (MPF) no Tema 1.443 — argumento técnico de que proibição automática carece de base expressa e que deve haver exame das peculiaridades do condomínio e dos impactos sobre direitos fundamentais e econômicos.

Impacto prático

• Para advogados e escritórios imobiliários: a decisão do STJ, ao uniformizar a tese, definirá estratégia processual em ações já ajuizadas e em contratos futuros; até a tese final, recomenda-se cautela em pleitos de proibição liminar com fundamento exclusivo na destinação da convenção.
• Para condôminos e administradoras: se prevalecer a tese do MPF, assembleias que desejarem vedar locações por temporada precisarão explicitar a proibição na convenção e considerar regras específicas de convivência e rateio de despesas; se prevalecer a vedação automática, administradoras terão carta branca para bloquear plataformas de curta duração.
• Para plataformas e mercado de hospitalidade: o desfecho influenciará modelos de negócios e contratos de hospedagem; uma proibição ampla pode provocar efeitos econômicos sobre oferta e renda local, ao passo que uma solução mais granulada permitirá a coexistência com regras condominiais.
• Para litigantes: processos suspensos aguardam a tese do recurso repetitivo; eventuais sentenças proferidas na pendência podem ser objeto de suspensão ou revisitação conforme a orientação do tribunal superior.

O que observar

• A necessidade de solução casuística: maioria dos especialistas recomenda que o tribunal fixe critérios objetivos (ex.: limites de tempo, regras de convivência, exigência de cadastro, seguro e responsabilidade civil) ao invés de proibir genericamente.
• Modulação de efeitos: observar se o STJ, ao firmar entendimento, modulá-lo-á para evitar insegurança jurídica imediata ou para preservar contratos e situações consolidadas.
• Recursos cabíveis e atuação de amici: entidades setoriais (como a Câmara Brasileira da Economia Digital) vêm atuando como amicus curiae e podem influenciar a construção de parâmetros técnicos e econômicos; isso indica disputa intensa em eventual recurso ao Supremo, caso a matéria toque aspectos constitucionais.
• Riscos processuais: decisões locais que sigam entendimento diverso podem demandar reanálise e, possivelmente, indenizações por perdas e danos; recomenda-se orientar clientes para documentar regras internas e adotar medidas de convivência antes de adotar posição de exclusão definitiva.
• Fiscalização e regulamentação complementar: além da seara judicial, permanece espaço para regulamentação administrativa ou normativas condominiais mais detalhadas sobre segurança, ruído e rateio de custos, que tendem a ser instrumentos pragmáticos para mitigar conflitos.