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STJ redefine limites das locações short stay em condomínios residenciais

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe novo e relevante posicionamento sobre as locações por aplicativos de hospedagem em condomínios residenciais, também conhecidas como short stay. Em recentes julgados proferidos ao longo de 2024, questões envolvendo o equilíbrio entre o direito de propriedade e a coletividade condominial foram trazidas à luz sob enfoque jurídico inovador, impactando diretamente advogados, síndicos e operadores do Direito Imobiliário.

O embate jurídico entre propriedade privada e convenção condominial

As locações de curta duração por plataformas como Airbnb, VRBO e Booking têm gerado controvérsias em tribunais, especialmente quando ocorrem em unidades residenciais sob regência condominial. O STJ reafirmou, em suas decisões mais recentes, que o direito de propriedade (Constituição Federal, art. 5º, inciso XXII) não é absoluto, devendo ser compatibilizado com as regras previstas na convenção condominial (art. 1.333 do Código Civil).

Precedente paradigma: REsp 1.819.075/SP

O acórdão paradigmático de 2024, corroborando jurisprudência firmada no REsp 1.819.075/SP, estabeleceu que o uso reiterado das unidades como hospedagem temporária pode ser vedado por deliberação condominial expressa, mesmo sem alteração do uso predominante residencial.

Aspectos legais observados nas decisões mais recentes

• Art. 1.336, IV, do Código Civil: impõe ao condômino o dever de não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais.
• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): as locações por temporada são permitidas pelo prazo máximo de 90 dias (art. 48), mas há controvérsias sobre sua equiparação à hospedagem comercial.
• Constituição Federal: proteção ao direito de propriedade e função social (arts. 5º, XXII e XXIII).

As decisões consideram que a habitualidade no uso para hospedagem desvirtua a natureza residencial do edifício, podendo comprometer a segurança e a tranquilidade dos moradores.

Contraponto: Direito à livre exploração econômica

Em paralelo, juristas levantam o argumento constitucional de liberdade econômica (Lei 13.874/2019), sustentando que o proprietário possui autonomia para explorar sua unidade da forma que lhe aprouver. No entanto, o STJ tem reconhecido que essa liberdade encontra limites nos direitos da coletividade condominial, especialmente quando há deliberação de assembleia proibindo expressamente atividades dessa natureza.

Impactos práticos para os operadores do direito

Com a expansão do modelo short stay, é indispensável que advogados orientem seus clientes condôminos, investidores e administradores acerca da regularidade jurídica da atividade. Recomenda-se:

• Verificar previsão expressa na convenção condominial e regulamento interno;
• Atuar preventivamente na redação de cláusulas contratuais de locação por temporada;
• Observar as decisões assembleares com quorum qualificado (2/3);
• Prever cláusulas que mitiguem conflitos quanto ao uso da unidade.

Conclusão

Os julgados de 2024 fortalecem a autonomia normativa do condomínio, delimitando com mais nitidez os contornos do direito de propriedade. O advogado que atua no Direito Imobiliário deve atentar-se ao caráter dinâmico desta discussão, especialmente diante do avanço das plataformas digitais. Trata-se de um cenário em que o conhecimento técnico e jurisprudencial atualizado é imprescindível.

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Por: Memória Forense