STJ fixa prazos para cálculo do preço em expropriações

A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça definiu critérios temporais concretos para determinar o preço atual devido em ações de desapropriação, com efeitos práticos imediatos sobre laudos periciais e procedimentos já em curso.

Contexto

A controvérsia tratada tinha como ponto nodal o momento em que se deve fixar o valor de mercado do bem para fins indenizatórios nas desapropriações. Historicamente, as turmas de Direito Público do STJ aceitam que o preço vigente seja o apurado pela perícia judicial, procedimento que, em muitos processos, ocorre anos após o ajuizamento. Por outro lado, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) pleiteava que a base temporal fosse a data da imissão na posse (apossamento administrativo), tese já ventilada em precedente da 1ª Turma (REsp 922.998, 2008). A multiplicidade de ações — mais de 90 mil em trâmite segundo dados trazidos ao julgamento, com milhares pendentes há décadas — tornou urgente uma orientação uniforme para evitar que incertezas procedimentais alimentem a litigiosidade e a especulação imobiliária.

A definição do marco temporal interessa diretamente a questões práticas: proteção do direito de propriedade, economia do erário, segurança jurídica e equidade na reparação. As normas processuais e materiais aplicáveis (Constituição, regras de expropriação e disciplina da prova pericial) interseccionam com preocupações macroeconômicas relativas à morosidade judicial e à valorização de ativos ao longo do tempo.

O que foi decidido

A 1ª Seção fixou um conjunto de «travas temporais» distintas conforme a finalidade da desapropriação: (i) para desapropriações destinadas à reforma agrária, o preço de mercado considerado deve refletir o valor vigente em até 90 dias contados do ajuizamento da ação; (ii) para desapropriações por utilidade pública ou interesse social, o limite é de um ano a partir da propositura; (iii) nas desapropriações indiretas (quando há apossamento administrativo), o momento básico é a data do apossamento, e a perícia deve reconstruir o preço conforme essa data. A Seção também determinou que perícias posteriores aos prazos estabelecidos devem referir-se ao preço no momento-limite, aplicando técnicas científicas para reconstituir esse valor. Foi prevista ainda exceção quando o atraso na realização da perícia for imputável ao expropriante: nesse caso, o limite temporal será estendido pelo período de demora por ele causado; atrasos atribuíveis ao particular, ao Judiciário ou a terceiros não alteram o prazo. Por fim, as variações de preço decorrentes da intervenção estatal devem ser individualizadas pelo perito e subtraídas do montante indenizatório fixado judicialmente.

A Seção aprovou também a modulação: as teses produzirão efeitos apenas para perícias determinadas após a publicação do acórdão, ou seja, para peritos nomeados a partir daquele marco.

Base normativa e precedentes

• Art. 5º, XXIV, CF/88 — autoriza a desapropriação por necessidade ou utilidade pública, mediante justa e prévia indenização em dinheiro. Explica o núcleo constitucional do instituto indenizatório.
• CPC (Lei 13.105/2015), arts. 464-475 — disciplina da prova pericial e atuação do perito, que enquadra a responsabilidade técnica de reconstruir valores e registrar causas de variação de preço.
• REsp 922.998 (1ª Turma, 2008) — precedente que já adotou enfoque temporal alinhado à data da imissão na posse em caso concreto, fundamento invocado pelo Incra.
• Princípios constitucionais da legalidade, da razoabilidade e da justa indenização — balizam a solução que busca equilibrar proteção ao particular e eficiência do erário.
• Normas sobre correção monetária e juros — aplicação conforme a legislação vigente, sendo esses elementos admitidos na recomposição do crédito do expropriado quando cabíveis.

Impacto prático

• Para proprietários: limita a estratégia de aguardar a valorização do imóvel por longos anos; o patamar indenizatório passa a ter referência objetiva e temporalmente delimitada.
• Para a Administração pública: potencial redução do montante indenizatório em processos antigos, fornecendo previsibilidade orçamentária e desestímulo a atrasos estratégicos da parte contrária.
• Para peritos e juízes: nova exigência técnica de reconstrução de preços históricos quando a perícia for realizada após o prazo-limite, demandando métodos econométricos, índices e dados de mercado consistentes; maior papel para fundamentação técnica detalhada nos laudos.
• Para a tramitação processual: possível aumento nas contestações técnicas sobre a imputabilidade de atrasos e sobre a escolha de técnicas periciais; impacto direto em processos que ainda não passaram pela perícia a partir da publicação do acórdão.
• Para o planejamento público de desapropriações: dá margem para o Estado justificar a aceitação de prazos e para o controle administrativo reduzir procrastinações que gerem extensão do limite temporal imputável.

O que observar

• A aplicação prática dependerá da regulamentação da metodologia pericial nos tribunais e da qualificação dos peritos para reconstituir preços históricos com acurácia; impasses técnicos e litígios paralelos devem ser esperados.
• A modulação limita efeitos no tempo: só alcançarão perícias nomeadas depois da publicação do acórdão, o que preserva decisões e laudos anteriormente produzidos, mas deixa em aberto a situação de processos com perícias já designadas sem laudo final.
• Questões processuais previsíveis: recursos procurando discutir a imputabilidade do atraso, a escolha de índices e técnicas de reconstrução e a identificação das parcelas de valorização induzidas por atos estatais, que agora devem ser segregadas pelo perito.
• Risco de multiplicação de incidentes técnicos: magistrados poderão valer-se de assessoria técnica mais aprofundada para avaliar métodos periciais, elevando o custo e a complexidade do procedimento.
• Para advogados, recomenda-se antecipar a produção de prova técnica que comprove valorização independente ou atos estatais causadores de variação, bem como discutir desde logo a imputabilidade do atraso à Administração quando for o caso.
• Finalmente, acompanhe as decisões dos tribunais inferiores sobre a aplicação prática dessas teses e eventuais orientações de caráter técnico-científico que órgãos periciais ou corregedorias venham a editar.