TJGO limita retenção a 10% em rescisão de multipropriedade

O juiz da 1ª Vara de Pirenópolis (GO) declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de fração em multipropriedade e determinou a devolução de R$ 8.947,69 aos compradores, limitando a cláusula penal a 10% dos valores pagos diretamente à incorporadora e afastando a retenção integral do sinal. A decisão reconheceu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) e recusou pedido de danos morais por entender que a disputa era essencialmente patrimonial.

Contexto

A multipropriedade — modalidade de aquisição de frações temporais de uso em empreendimentos turísticos — tem sido objeto de litígios sobre desistências e retenções contratuais. As cláusulas contratuais que preveem retenções elevadas, cumuladas com sinal, comissão de corretagem e multa convencionada, frequentemente chegam ao Judiciário com alegações de abusividade e violação de normas consumeristas. A controvérsia ganha complexidade quando o empreendimento está submetido a regimes especiais de garantia do patrimônio do empreendimento, situação em que a legislação do setor admite limites para cláusula penal. Neste caso específico, os compradores alegaram arrependimento por motivos pessoais e financeiros, tentaram a resolução extrajudicial sem sucesso e ingressaram com ação pedindo restituição de 90% do que haviam pago.

A importância da discussão reside na tensão entre a autonomia contratual da incorporadora e a proteção ao consumidor susceptible a práticas de venda em ambiente de lazer e técnicas persuasivas. Além disso, há questão prática sobre cumulação de descontos: comissões, perda do sinal, multa contratual e cobranças administrativos/condominiais podem inviabilizar a restituição razoável ao desistente.

O que foi decidido

O magistrado reconheceu que a relação entre as partes se enquadra no âmbito do Direito do Consumidor, por se tratar de oferta de bem/serviço ao consumidor final sem prova de destinação empresarial pelo adquirente. Afetado esse enquadramento, passou-se ao exame da proporcionalidade das retenções previstas no contrato.

Embora exista previsão legal que admite percentuais expressivos para cláusula penal em incorporações submetidas a regimes especiais, o juiz entendeu que essa previsão não retira do Judiciário o dever de controlar a proporcionalidade da penalidade no caso concreto. Considerando que o empreendimento já estava concluído e inexistente demonstração de prejuízo extraordinário pela incorporadora, foi considerada excessiva a cumulação de retenções previstas: corretagem, perda integral do sinal, multa contratual de 50% e demais encargos não comprovados individualmente.

Em consequência, a cláusula penal foi reduzida para 10% sobre os valores pagos diretamente à incorporadora; a perda integral e autônoma do sinal foi afastada, por se tratar o sinal de princípio de pagamento no próprio contrato, o que impediria dupla penalização; foi mantida, porém, a comissão de corretagem de R$ 4.106,88, por estar discriminada contratualmente e compatível com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (Tema 938). Descontos relativos a condomínio, tributos e taxas de fruição que não foram individualizados ou comprovados também foram afastados.

O resultado prático foi a restituição de R$ 8.947,69 em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação. O pedido de indenização por danos morais foi rejeitado por inexistir demonstração de ofensa a direitos da personalidade.

Base normativa e precedentes

• CDC (Lei 8.078/1990) — aplicação ao contrato de multipropriedade entres partes em relação de consumo, impondo controles de boa-fé, informação e vedação de cláusulas abusivas.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — regimes gerais de obrigações e cláusula penal, relevante para a análise da proporcionalidade e da função compensatória/ punitiva da multa contratual.
• Jurisprudência consolidada do STJ — Tema 938 — aceita a cobrança de comissão de corretagem quando esta estiver clara e individualizada no contrato, relação utilizada pelo juiz para manter o valor da corretagem.
• Princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (Código Civil) — subjacente à vedação de retenções que impliquem dupla penalização ou enriquecimento da incorporadora.

Impacto prático

• Para advogados de consumidores: a decisão reafirma possibilidade de pleitear redução de cláusulas penais excessivas e contestar cumulação de retenções não individualizadas, com base no CDC e no controle de proporcionalidade.
• Para incorporadoras e administradoras de multipropriedade: reforça a necessidade de discriminar na prova contratual qualquer cobrança (condomínio, taxa de fruição, tributos) e de justificar prejuízo efetivo para embasar retenções superiores.
• Para decisões em curso: sentenças que mantenham cumulações sem comprovação poderão ser reformadas; contratos com previsão de sinal como princípio de pagamento ficam expostos ao argumento de vedação de dupla penalização.
• Para consumidores: precedentes deste tipo ampliam a proteção contra cláusulas abusivas em vendas em ambiente de lazer e técnicas de vendas agressivas.

O que observar

• Controle de proporcionalidade: embora a legislação setorial admita percentuais altos para cláusula penal em determinados regimes, o Judiciário poderá reduzir a multa quando ausente demonstração de prejuízo extraordinário, hipótese em que a argumentação deve se concentrar na função compensatória da cláusula.
• Prova documental: incorporadoras devem individualizar e comprovar todos os encargos que pretendem deduzir (condomínio proporcional, tributos, taxa de fruição) para evitar afastamento desses descontos.
• Dupla penalização: contrair o sinal como princípio de pagamento e aplicar multa plena pode ser atacado como punição duplicada pelo mesmo fato; estratégia útil para defesa do consumidor.
• Recursos e modulação: decisões de primeira instância podem ser objeto de recurso, e colegiados podem modular efeitos; atenção para eventual súmula ou orientação vinculante local que uniformize a matéria.

Processo: 5986633-14.2025.8.09.0126. Escritório atuante: Gouvêa Advogados Associados.