TJSP rescinde multipropriedade e determina devolução de 90% das parcelas

O juízo da 5ª Vara Cível de Suzano acolheu pedido de rescisão contratual em regime de multipropriedade e determinou a restituição de 90% das quantias pagas pela adquirente, com aplicação de correção pelo IPCA até a citação e da taxa Selic a partir daí. A decisão reconheceu a possibilidade de desfazimento por iniciativa do comprador, admitindo retenção razoável para compensar despesas da vendedora.

Contexto

A controvérsia insere-se no cruzamento entre o regime da multipropriedade imobiliária e a disciplina do distrato prevista na Lei 13.786/2018 (a chamada "lei do distrato"). Nos últimos anos, tribunais estaduais e superiores vêm enfrentando a tensão entre a proteção do consumidor e a autonomia contratual do fornecedor em empreendimentos imobiliários, sobretudo quando há inadimplência ou pedido de desistência do adquirente. O tema ganha complexidade adicional na multipropriedade pela natureza fracionada do direito real e pela eventual coexistência de despesas de administração, propaganda e corretagem sobre as quais as partes costumam discordar.

No plano processual, a revelia do réu e o julgamento antecipado do mérito também são pontos frequentes em demandas consumeristas, pois a ausência de contestação costuma facilitar a análise do mérito com base nos documentos constantes dos autos. A jurisprudência estadual do TJSP consolidou entendimentos (Súmulas internas) que favorecem a devolução de valores ao comprador, ainda que sujeita à retenção de parcela para despesas da construtora ou do vendedor.

O que foi decidido

O juiz considerou procedente a ação de rescindibilidade proposta pela compradora por dificuldades financeiras, aplicando a disciplina da Lei 13.786/2018 aos contratos de multipropriedade. Constatando a revelia da vendedora — que não apresentou contestação —, houve julgamento antecipado do mérito com base nos elementos constantes dos autos.

A decisão vincula dois eixos: (i) reconhecimento do direito do adquirente de desfazer o negócio mesmo quando a desistência decorre de sua iniciativa; e (ii) a admissibilidade de retenção de parte dos valores pagos pela vendedora para compensar custos efetivos de administração e marketing. Na ausência de comprovação, pela ré, de despesas extraordinárias que justificassem retenção maior, o magistrado fixou a devolução de 90% das parcelas pagas, retenção de 10% a título de compensação e exclusão da devolução da comissão de corretagem demonstrada no quadro-resumo do contrato.

Quanto à atualização, a sentença determinou aplicação do IPCA desde cada pagamento até a citação e, a partir da citação, aplicação da taxa Selic para englobar correção monetária e juros de mora. A ré foi condenada ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Base normativa e precedentes

• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) — disciplina os efeitos do desfazimento dos contratos de compra e venda de imóveis, incluindo hipóteses de retenção de valores e limites à imposição de multas.
• Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) — princípio da vulnerabilidade do consumidor e dever de informação nos contratos de adesão imobiliários.
• Lei 13.105/2015 (CPC) — regras processuais aplicáveis, notadamente sobre revelia, julgamento antecipado do mérito e tutela provisória.
• Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP — entendimento consolidado do tribunal estadual que reconhece o direito do compromissário comprador à restituição de valores pagos em distrato, admitindo-se compensações por despesas do vendedor.
• Súmula 543 do STJ — delineia que a restituição das parcelas será integral quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do vendedor e parcial quando a responsabilidade for do comprador.

Impacto prático

• Advogados de consumidores: a decisão reforça tese de que contratos de multipropriedade podem ser rescindidos com aplicação da Lei do Distrato, permitindo pleitos por devolução com retenção limitada quando não comprovadas despesas excepcionais. Advogados devem exigir todos os documentos contratuais e demonstrativos de custos do vendedor para impugnar retenções excessivas.
• Incorporadoras e administradoras de multipropriedade: risco de ter que devolver parcela significativa dos pagamentos se não comprovarem custos e despesas efetivas; necessidade de registrar e documentar despesas administrativas, campanhas e corretagem no momento da contratação.
• Processual: a revelia da parte contrária continua sendo fator decisivo; a ausência de contestação amplia a possibilidade de julgamento antecipado e vincula o juiz às provas documentais apresentadas pelo autor.
• Execução prática dos valores: atualização pelo IPCA e posterior aplicação da Selic segue tendência de combinar índice de preços para recompor o poder de compra e juros pactuados a partir do marco da citação.

O que observar

• Comprovação de despesas: decisões similares tendem a permitir retenções maiores quando o fornecedor comprova despesas extraordinárias; empresários devem organizar documentação contábil e contratos de prestação de serviços vinculados ao empreendimento.
• Aplicabilidade uniforme à multipropriedade: embora o magistrado tenha estendido a lei do distrato ao regime fracionado, haverá casos em que instâncias superiores poderão delimitar com mais precisão essa extensão; atenção a recursos e eventuais uniformizações jurisprudenciais.
• Recursos e modulação: a parte vencida poderá recorrer, e tribunais superiores podem modular efeitos em eventual paradigma, sobretudo sobre percentuais de retenção e critérios de atualização; acompanhar eventual interposição de apelação e decisões posteriores no TJSP e no STJ.
• Redação contratual preventiva: para mitigar litígios, fornecedores devem inserir cláusulas claras sobre retenções, com previsão de demonstração documental das despesas dedutíveis, observando limites da Lei 13.786/2018 e as regras do CDC.
• Risco de precedentes divergentes: há decisões que adotam percentuais e critérios diferentes; acompanhar a jurisprudência consolidada do tribunal e precedentes superiores que possam alterar o tratamento conferido aos contratos de multipropriedade.