Venda de imóvel: vendedor deve informar restrições de uso

O juiz Valdemar Bragheto Junqueira, da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, declarou rescindida promessa de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, determinando a devolução integral dos valores pagos e a aplicação de penalidade contratual em favor do comprador. Na prática, a sentença reforça a obrigação do vendedor de comunicar, de forma clara e específica, quaisquer limitações relevantes ao uso ou exploração econômica do imóvel já na fase pré-contratual.

Contexto

A controvérsia toca dois eixos centrais do direito das relações de consumo e dos negócios imobiliários: a extensão do dever de informação do fornecedor e a compatibilidade de cláusulas contratuais em contratos de adesão com o regime jurídico-protetivo do consumidor. No mercado imobiliário, divergências recorrentes envolvem até que ponto comunicações padronizadas, constando em vários documentos assinados pelo comprador, atendem ao dever informativo, sobretudo quando a restrição impede a finalidade esperada pelo adquirente (por exemplo, exploração por meio de locação temporária). A questão ganha maior relevância quando a limitação decorre de regulamentação pública — aqui, a qualificação do imóvel como Habitação de Interesse Social (HIS-2) e a vedação municipal à locação temporária — porque isso transforma uma limitação factual em restrição jurídica capaz de frustrar a finalidade do negócio.

Normas centrais e entendimentos consolidados colidem: o Código de Defesa do Consumidor impõe deveres de informação e transparência ao fornecedor; o Código Civil exige boa-fé objetiva nas negociações (repercutindo sobre conteúdos e omissões contratuais); e a Lei das Incorporações Imobiliárias disciplina aspectos específicos desses negócios. A solução aplicada pelo magistrado endereça como essas fontes devem operar em conjunto quando a omissão de informação é decisiva para o consentimento do comprador.

O que foi decidido

A sentença declarou a rescisão da promessa de compra e venda por culpa exclusiva da incorporadora, com restituição integral dos valores pagos pelo comprador e pagamento adicional correspondente a 50% do montante quitado anteriormente, com fundamento na cláusula penal contratual aplicada em sentido inverso com base no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça. O juiz entendeu que a incorporadora descumpriu o dever de informação na fase pré-contratual ao não explicitar, de forma clara e ostensiva, que a unidade se encontrava sob regime HIS-2 e que legislação municipal vedava a locação temporária, impossibilitando o uso pretendido para short stay.

O magistrado afastou a pretensão de retenção parcial dos valores com base no regime de afetação previsto na Lei das Incorporações (art. 67-A, §5º), quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do vendedor, e considerou a existência de omissão dolosa e violação da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). Também aplicou o entendimento do Tema 971 do STJ para não permitir que a parte redatora de cláusula penal em contrato de adesão se escude contra sua própria estipulação quando esta se revela abusiva para o consumidor; a cláusula deve poder operar em favor do aderente quando a abusividade é invocada unilateralmente pela incorporadora.

Base normativa e precedentes

• Art. 6º, III, CDC (Lei 8.078/1990) — dever de informação adequada e clara sobre características, riscos e ônus do produto ou serviço.
• Art. 422, Código Civil (Lei 10.406/2002) — boa-fé objetiva nos contratos, impondo deveres de lealdade e cooperação entre as partes.
• Arts. 147 e 171, inciso II, Código Civil — vício do consentimento por omissão e os efeitos patrimoniais do erro induzido.
• Art. 35-A e art. 67-A, §5º, Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964) — regras sobre publicidade e regime de afetação nas incorporações.
• Tema 971, STJ — aplicação da cláusula penal em sentido inverso em contratos de adesão quando for a redatora que a invoca, impedindo dupla interpretação favorável ao fornecedor.
• Regulamentação municipal (Decreto que proibiu locação temporária em HIS-2) — fundamento fático-jurídico para a restrição de uso comunicada tardiamente.

Impacto prático

• Para incorporadoras e vendedores: é imperativo explicitar, de modo individualizado e destacado, todas as limitações de uso, destinação e locação do imóvel antes da assinatura de qualquer promessa ou contrato. Modelos padronizados e referências genéricas são insuficientes para eximir responsabilidade.

• Para compradores/investidores imobiliários: a decisão amplia as possibilidades de anular negócios quando a finalidade econômica (por exemplo, locação por plataformas de curta duração) é frustrada por restrição não informada previamente, permitindo restituição integral dos valores e aplicação de penalidades contratuais a seu favor.

• Para advogados e tribunais: reforça-se a técnica de prova sobre comunicações pré-contratuais (mensagens, e-mails, declarações de intenção) e a valoração dessas provas para demonstrar que a finalidade do contrato foi objeto decisivo do consenso. Também cria expectativa de aplicação do Tema 971 em hipóteses análogas.

• Em ações em curso: contratos de adesão que contenham cláusulas penais impostas somente ao consumidor poderão ser passíveis de inversão de efeitos quando a omissão ou a conduta da incorporadora for determinante para a rescisão.

O que observar

• Modulação de efeitos: decisões em primeira instância não têm efeito vinculante; risco de variação em instâncias superiores quanto à amplitude da restituição ou à interpretação do regime de afetação.

• Prova da omissão dolosa: a sentença considerou mensagens trocadas que demonstraram o propósito do comprador. Em outros casos, a ausência de prova direta sobre o conhecimento do vendedor pode dificultar a configuração de dolo.

• Cláusulas contratuais e contratos de adesão: elevar o padrão de transparência em propostas e memorial descritivo reduz riscos de litigiosidade; advogados de incorporadoras devem revisar roteiros de comercialização para evitar omissões relevantes.

• Recurso e repercussão: cabe recurso às instâncias superiores; eventual acolhimento em sede recursal pode consolidar orientação sobre interplay entre regime de afetação e tutela consumerista. Por fim, profissionais devem monitorar regulamentações municipais e estaduais que criem restrições de uso, integrando-as às rotinas de due diligence pré-contratual.