STF estende imunidade de ITBI à integralização por empresas imobiliárias

O STF decidiu que a imunidade do ITBI prevista na Constituição alcança a transferência de imóveis para integralização de capital mesmo quando a pessoa jurídica tem atividade predominantemente imobiliária, com ressalvas sobre limites e fiscalização municipal. A decisão foi tomada no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, maioria a favor, com dois votos vencidos.

Contexto

A controvérsia gira em torno do alcance da imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal (CF/88), que trata da isenção do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) em determinadas hipóteses relacionadas à integralização do capital social e a operações societárias. Tribunais estaduais e turmas superiores passaram a divergir sobre se a restrição prevista na própria norma — que exclui da imunidade as operações praticadas por empresas cuja atividade preponderante seja a compra, locação ou arrendamento mercantil de imóveis — incide sobre todas as hipóteses previstas no dispositivo ou apenas sobre determinadas operações societárias, como fusões e incorporações. A discussão é relevante porque envolve impacto direto na arrecadação municipal e em esquemas de planejamento societário que fazem uso de aportes imobiliários para formação de capital.

O que foi decidido

No julgamento do tema 1.348, a maioria do plenário virtual entendeu que a vedação constitucional ligada à atividade imobiliária preponderante não atinge a transferência de bens destinada à integralização de capital social. Ou seja, mesmo sociedades dedicadas majoritariamente a atividades imobiliárias podem, em princípio, aproveitar a imunidade do ITBI quando o imóvel é aportado ao capital. A Corte, no entanto, confirmou duas limitações importantes: (i) a imunidade não se estende além do valor necessário à integralização do capital, em conformidade com entendimento anterior do próprio STF (Tema 796); e (ii) o reconhecimento do benefício não impede a atuação dos municípios para apurar eventual simulação, fraude ou manobra tributária destinada a burlar a exigência fiscal.

Houve divergência. Dois ministros entenderam que a ressalva constitucional sobre atividade imobiliária preponderante deve ser interpretada de forma ampla a ponto de excluir da imunidade as transferências para integralização de capital quando realizadas por empresas com essa atividade dominante. Ou seja, para essa minoria, a imunidade seria inaplicável a sociedades imobiliárias mesmo nas operações de integralização.

Base normativa e precedentes

• Art. 156, § 2º, I, CF/88 — prevê imunidade do ITBI para, entre outras hipóteses, transferência de bens destinada à integralização do capital social, mas contém ressalva quanto a empresas com atividade imobiliária preponderante.
• Tema 796 (repercussão geral, STF) — estabeleceu que a imunidade se limita ao valor correspondente ao capital a ser integralizado, impedindo benefício além do montante necessário.
• Código Tributário Nacional (CTN, Lei 5.172/1966) — princípios gerais da tributação municipal, cobrança e lançamento aplicáveis no controle de crédito tributário decorrente de transmissões imobiliárias.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — o STF tem permeado a análise com preocupação em coibir fraudes e simulações; a Corte já admitiu a possibilidade de controle material pela administração tributária e pelo Judiciário quanto a operações que tenham finalidade meramente tributária.

Impacto prático

• Para contribuintes e empresas imobiliárias: a decisão amplia a possibilidade de utilizar a imunidade do ITBI na integralização de capital social, o que pode reduzir custos fiscais em aportes de imóveis. Contudo, o benefício está restrito ao valor do capital subscrito e integralizado, o que limita ganhos decorrentes de avaliação ou operação além desse montante.
• Para municípios e fiscalização tributária: reafirmação do poder de apuração e desconstituição de atos quando houver indícios de fraude ou simulação. A administração municipal mantém instrumentos de investigação e lançamento quando conseguir demonstrar a prática de abuso de forma concreta.
• Para a contenciosidade tributária: haverá aumento potencial de litígios suscitados por municípios que busquem afastar a imunidade em casos concretos, especialmente em operações societárias complexas. Advogados de contribuintes terão de fundamentar a autoria e a destinação do imóvel ao capital social e comprovar que o valor está dentro dos limites do capital integralizado.
• Para o planejamento tributário: o precedente disciplina parcialmente a segurança jurídica ao reconhecer a aplicação da imunidade, mas impõe limites que exigem diligência documental e econômico-formal para evitar anulações pela fiscalização.

O que observar

• Provas e motivação: a decisão reforça que municípios podem investigar e desconsiderar operações, logo é essencial que atos societários estejam bem documentados (atas, avaliações independentes, registros contábeis) e que a destinação ao capital seja materialmente efetiva e respeite o limite do capital integralizado.
• Repercussões práticas: aguarda-se reflexos em instâncias inferiores — demandas em curso poderão ser revisitadas à luz do entendimento do STF; pareceres e defesas administrativas precisarão ser atualizados.
• Recursos e modulação: embora o julgamento seja de repercussão geral, resta observar se o tribunal adotará modulação de efeitos ou limites temporais para a aplicação do entendimento; interessados devem acompanhar eventuais declarações sobre eficácia retroativa ou prospectiva.
• Risco de conflito de interpretação: a divergência indicou fronteira interpretativa relevante; operadores do direito tributário devem preparar teses alternativas para confrontar alegações de municípios que invocarem a restrição constitucional para negar a imunidade.
• Prazos e estratégias processuais: em litígios já em curso, avaliar medidas imediatas (impugnações administrativas, demonstração probatória reforçada, eventual pedido de suspensão de exigibilidade) considerando o posicionamento consolidado do STF e as circunstâncias fáticas de cada caso.