STJ: indenização por falta de escritura não se sujeita à prescrição

Decisão em resumo: O Superior Tribunal de Justiça concluiu que a demanda por indenização decorrente da ausência de formalidade essencial na escritura pública — hipótese que caracteriza nulidade absoluta do negócio jurídico — não se encontra submetida ao prazo prescricional ordinário, com efeitos imediatos para a possibilidade de propositura ou continuidade de ações voltadas à reparação por prejuízos materiais e morais.

Contexto

A discussão que chegou ao STJ insere-se na intersecção entre direito registral, contratos e responsabilidade civil. Em negócios imobiliários, a escritura pública e sua regularidade formal (inclusive a atuação do tabelião) são requisitos estruturantes para a eficácia e a segurança jurídica do ato. A ausência de pressupostos formais pode ensejar nulidade absoluta do negócio jurídico, com efeitos que atingem terceiros e o próprio mercado imobiliário.

Historicamente, tribunais inferiores divergem sobre se a pretensão de reparação de danos originada de nulidade absoluta está sujeita aos prazos prescricionais previstos no Código Civil. De um lado, há posição que aplica os prazos gerais de prescrição (arts. 205 e 206 do Código Civil) às ações de indenização; de outro, corrente que reconhece caráter imprescritível da pretensão destinada a assegurar direitos de natureza patrimonial relacionados a nulidades formais que afetam bens imóveis. A controvérsia importa em razão das consequências práticas: reconhecimento da prescricionalidade pode obstar demandas legítimas de reparação; sua exclusão amplia a proteção do adquirente e a eficácia do controle de legalidade sobre atos notariais.

O que foi decidido

A turma do STJ firmou que, quando a lesão decorre de nulidade absoluta do negócio jurídico em razão de ausência de formalidade essencial na escritura pública, a pretensão indenizatória não se submete ao prazo prescricional ordinário. O raciocínio central assenta-se na ideia de que a nulidade absoluta atinge a própria existência jurídica do ato, de modo que a responsabilidade decorrente dessa nulidade guarda relação direta com a tutela da própria segurança jurídica e com a prevenção de fraudes ou irregularidades que atingem o domínio de imóveis.

Nos fundamentos, o tribunal valorizou a natureza protetiva da norma registral e a função instrumental da ação de responsabilidade — isto é, a reparação busca restabelecer a situação jurídica perturbada por ato destituído de eficácia por vício formal gravíssimo. Sendo assim, a pretensão indenizatória não se confundiria com demandas patrimoniais ordinárias cuja prescrição é regulada pelo Código Civil em prazos específicos, mas integraria um campo de tutela que exige contornos temporais diferenciados para não frustar o escopo do direito tutelado.

A decisão também adotou cautela ao delimitar efeitos: não se trata de afastar todos os prazos de ação em matéria imobiliária, mas de reconhecer que a configuração jurídica da nulidade absoluta impõe tratamento próprio quanto à prescrição da pretensão reparatória.

Base normativa e precedentes

• Art. 205, Código Civil (Lei 10.406/2002) — estabelece o marco geral da prescrição: "a prescrição começa a correr da data em que cessar a situação que legitimou a ação".
• Art. 206, Código Civil (Lei 10.406/2002) — lista prazos prescricionais específicos aplicáveis a diferentes espécies de ações.
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) — dispõe sobre competência, princípios e procedimentos aplicáveis às ações de conhecimento e de execução que podem tutelar pretensões indenizatórias e direitos reais.
• Lei dos Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973) — regime registral que confere eficácia e publicidade aos atos imobiliários, relevante para a análise do impacto da ausência de formalidade do instrumento.
• Súmula/jurisprudência consolidada do STJ — o tribunal já enfrentou reiteradamente a problemática das nulidades absolutas e de sua repercussão sobre a invalidade dos atos e a responsabilidade civil; a decisão atual insere-se nessa linha de precedentes que protege a eficácia do sistema registral.

Impacto prático

• Para advogados de direito imobiliário: amplia-se a possibilidade de postular indenização mesmo quando o fato gerador remete a atos ocorridos há tempo, exigindo análise mais fina sobre a natureza da nulidade e a existência de dano. Defesas baseadas em prescrição terão de ser reavaliadas.
• Para adquirentes e proponentes de ações contra tabeliães, vendedores ou intermediários: fortalece a posição de quem sofreu prejuízo por irregularidade formal, pois o risco de perder o direito reparatório em razão do decurso do tempo diminui.
• Para tabelionatos e notários: reforça obrigação de observância estrita das formalidades legais, sob pena de exposição prolongada a ações reparatórias sem a limitação temporal que a prescrição normalmente impõe.
• Para o mercado imobiliário e registral: decisão pode provocar aumento de litígios em torno de negócios antigos com vícios formais, influenciando diligências prévias, seguros e práticas de due diligence.

O que observar

• Delimitação fática e probatória: é crucial distinguir nulidade absoluta (vício que atinge a existência do ato) de nulidade relativa ou mera anulabilidade; a imprescritibilidade da pretensão indenizatória consagrada pelo STJ aplica-se à primeira hipótese. A produção de prova idônea sobre a natureza do vício será decisiva em primeiro grau.
• Possibilidade de modulação e efeitos retroativos: cabe atenção a eventual fixação de efeitos temporais pela turma/plenário; a decisão pode ser objeto de recursos que busquem restringir ou modular seus efeitos.
• Repercussão em execuções e títulos: deve-se examinar a interface com títulos executivos e registros, inclusive com impactos sobre terceiros de boa-fé e contratos posteriores — tema que pode demandar soluções equitativas em casos concretos.
• Estratégia processual: advogados devem reavaliar contestações e exceções de preclusão/prescrição, bem como calibrar pedidos de tutela cautelar para preservação de prova e bens.

Em suma, a decisão do STJ refirma a proteção do sistema registral e a primazia da formalidade nos atos imobiliários, ao mesmo tempo em que redimensiona os efeitos do instituto da prescrição na seara das ações de indenização decorrentes de nulidade absoluta. Para o operador do direito, a consequência prática é a necessidade de maior atenção à qualificação do vício formal e ao manejo processual adequado para defesa ou ataque em demandas imobiliárias.