STJ e locação de curta temporada: riscos e propostas de equilíbrio

Especialistas que participaram de evento promovido pelo Migalhas em São Paulo avaliaram os potenciais efeitos de uma tese que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deverá firmar sobre a possibilidade de convenção condominial proibir locações de curta temporada, defendendo soluções regulatórias e administrativas que preservem tanto a convivência condominial quanto as atividades econômicas relacionadas à hospedagem por plataformas digitais.

Contexto

A expansão de plataformas digitais para locação por temporada reorganizou o mercado imobiliário urbano, trazendo tensão entre a flexibilidade de uso dos imóveis e as regras internas dos condomínios. A controvérsia jurídica submetida ao STJ afeta a interpretação da destinação residencial prevista em convenções condominiais e sua eficácia para impedir locações temporárias realizadas por meio de aplicativos. Em maio, a 2ª seção do STJ teve julgamento dividido sobre tema similar, o que motivou a afetação ao rito dos recursos repetitivos — procedimento previsto no Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) para uniformizar decisões que envolvem questão de direito com multiplicidade de ações. A relevância econômica e social, que alcança proprietários, turistas, plataformas digitais, empreendedores locais e setores de serviços, explica a cautela com que a matéria vem sendo tratada pelo tribunal.

O debate não é apenas jurídico: envolve gestão condominial (controle de acesso, uso de áreas comuns), questões fáticas (rotatividade, segurança, ruído) e interesses econômicos (fontes de renda para proprietários, atividade turística local). Há, portanto, um entrelaçamento entre normas contratuais internas (convenções), as disposições da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), e regras de direito real e condominial do Código Civil (Lei 10.406/2002), o que demanda análise que combine direito e factos de convivência.

O que foi decidido

Não houve, no evento, uma decisão judicial, mas os especialistas analisaram os contornos que a tese que será fixada pelo STJ poderá assumir e suas consequências práticas. Em linhas gerais, o entendimento defendido por parte dos debatedores foi no sentido de que a mera previsão de destinação residencial na convenção condominial não deveria, por si só, tornar ilegítima a locação de curta temporada; é necessário exame contextualizado das hipóteses, levando em conta a finalidade do condomínio, a frequência e o modo de exploração do imóvel.

Os argumentos centrais apontam que a vedação absoluta, adotada sem critérios objetivos, pode conflitar com a autonomia privada dos condôminos e com a finalidade econômica lícita do bem, além de provocar efeitos negativos nas cadeias produtivas relacionadas ao turismo. Por outro lado, reconhece-se o legítimo poder do condomínio de disciplinar a utilização das áreas comuns e de estabelecer regras de convivência para proteger a moradia coletiva. Assim, a tese mais equilibrada sugerida pelos debatedores combina reconhecimento da competência normativa interna do condomínio com a necessidade de limites proporcionais e meios de gestão (tecnologia, controle de acesso, regras de responsabilização) que mitiguem externalidades.

Base normativa e precedentes

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — disciplina as locações em geral, inclusive as hipóteses de sublocação e utilização do imóvel, sendo referência para contratos e conflitos locatícios.
• Código Civil, Lei 10.406/2002 — dispõe sobre condomínio edilício (arts. 1.331 e seguintes) e sobre a autonomia da convenção condominial; orienta o equilíbrio entre direito de propriedade e normas de convivência.
• Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 — regula a afetação ao rito dos recursos repetitivos, mecanismo já usado pelo STJ para uniformizar a tese sobre matéria envolvendo locações e convenções.
• Jurisprudência do STJ — embora ainda pendente de tese final, há precedentes fragmentados que ponderam entre a autonomia da convenção e a proteção da destinação residencial, bem como decisões que valorizam a análise fática sobre impacto da exploração temporária.
• Princípios constitucionais implícitos — referência à função social da propriedade e ao direito de propriedade (princípios que orientam a interpretação das normas civis e condominiais em consonância com a Constituição Federal).

Impacto prático

• Para advogados de imóveis: a decisão do STJ deverá orientar estratégias processuais — se a tese for restritiva, ações para reintegração de posse ou condenação por descumprimento de convenção poderão prosperar mais facilmente; se flexível, será essencial demonstrar abuso de direito ou prejuízo concreto para obter tutela.
• Para condomínios e administradoras: haverá incentivo a regulamentar a atividade com regras claras (cadastro de hóspedes, limite de tempo, proibições pontuais) e a investir em mecanismos de fiscalização e responsabilização, como cláusulas de multa e vínculo de responsabilidade do locador.
• Para proprietários e investidores: a segurança jurídica sobre a possibilidade de locação por temporada afetará decisões de investimento e estruturas contratuais (uso de contratos de temporada, previsão de seguro, gestão por administradoras).
• Para plataformas digitais e economia local: uma proibição ampla pode reduzir a oferta de hospedagem e impactar negócios correlatos; uma solução que privilegie gestão e mitigação de riscos tende a preservar atividades econômicas sem desconsiderar a convivência.
• Para litígios em curso: a afetação ao rito dos recursos repetitivos indica que muitos processos semelhantes ficarão suspensos até a definição da tese, gerando espera processual e necessidade de readequação de estratégias.

O que observar

• A composição final da tese pelo STJ e eventual modulação de efeitos: é provável que o tribunal busque critérios objetivos para evitar solução binária e reduzir impactos retroativos sobre contratos e decisões já transitadas.
• Participação de amici curiae e realização de audiência pública, medidas defendidas pelos especialistas, que podem influenciar a amplitude do entendimento e incluir perspectivas econômicas e sociais na decisão.
• Risco de judicialização subsidiária: se o tribunal fixar critérios vagos, aumentará a litigiosidade caso a caso, com maior exigência de prova sobre prejuízo concreto ao condomínio.
• Alternativas extrajudiciais: regulamentação municipal e clausulado condominial específico podem antecipar soluções pragmáticas; atenção às normas locais de uso do solo e de atividade turística.
• Para profissionais: estruturar provas sobre impacto (registro de ocorrências, laudos periciais de ruído, controle de entrada) e prever instrumentos contratuais que atribuam responsabilidade e garantias em contratos de locação por temporada.

O que observar