STJ confirma tese e nega indenização por imóvel após criação de parque

O Superior Tribunal de Justiça manteve a decisão que afasta o direito de uma madeireira à indenização por suposto apossamento decorrente de restrição administrativa imposta antes da aquisição do imóvel, aplicando o entendimento do Tema 1.004 e invalidando acordo judicial que pretendia garantir pagamento.

Contexto

A controvérsia traz à tona conflitos clássicos entre restrições administrativas de proteção ambiental e a tutela do direito de propriedade e da reparação por desapropriação indireta. No caso concreto, o imóvel rural passou a sofrer limitações em razão da criação de unidade de conservação — o Parque do Marumbi — antes da transferência da propriedade para a madeireira. Em instância anterior, houve decisão que reconheceu indenização por desapropriação indireta; contudo, o Estado propôs ação rescisória e, em seguida, celebrou acordo cujo conteúdo previa possibilidade de rediscussão via rescisória. A empresa alega violação da boa-fé processual e da coisa julgada, além de apontar comportamento contraditório do ente público quando a proximidade do pagamento motivou a propositura da rescisória.

A questão se insere em debate já pacificado no STJ sobre a extensão da responsabilidade do poder público por restrições administrativas anteriores à compra: se o sucessor in rem adquiriu o imóvel já onerado, há presunção de que o preço levou em conta o ônus, afastando o direito a indenização. Essa orientação é sintética no Tema 1.004 do tribunal e tem sido aplicada para delimitar a responsabilidade estatal em hipóteses de limitações ambientais impostas antes da alienação.

O que foi decidido

A 1ª Seção do STJ acompanhou o voto do relator e rejeitou os embargos infringentes da madeireira, mantendo-se a retirada do direito à indenização. O fundamento central adotado foi a presunção de que, quando a aquisição do imóvel se dá após a imposição da restrição administrativa, o encargo já recaiu sobre a propriedade à época da negociação e, por isso, foi presumivelmente incorporado ao preço pago pelo adquirente.

O tribunal afastou também a alegação de má-fé processual e contradição do Estado, por considerar que o tema relativo ao comportamento estatal e à validade do acordo não foi objeto do julgamento que a empresa tentou reabrir e tampouco integrava o voto vencido invocado como fundamento para a rescisão. Além disso, chamou atenção o fato de que o próprio acordo celebrado entre as partes previu expressamente a possibilidade de o Estado solicitar ação rescisória, o que neutraliza a tese de violação à boa-fé.

Outro pilar da decisão foi a declaração de nulidade do acordo quanto ao seu objeto: na visão da Seção, inexistindo o direito à indenização — em razão da regra consolidada no Tema 1.004 — o acordo se revelou juridicamente impossível e, portanto, inválido e insuscetível de confirmação pelo Judiciário.

Base normativa e precedentes

• Art. 5º, CF/88 — garantia do direito de propriedade, que sofre limitações impostas pelo interesse público e pela legislação ambiental.
• Art. 1.228, Código Civil (Lei 10.406/2002) — faculdades do proprietário, contextualizando a possibilidade de restrições administrativas à utilização do bem.
• CPC (Lei 13.105/2015), arts. 966-975 — disciplina da ação rescisória, seus fundamentos e limites temporais para rediscutir coisa julgada.
• Tema 1.004 do STJ — tese vinculante do tribunal segundo a qual se presume que limitações administrativas existentes antes da alienação foram consideradas no preço, afastando a indenização do sucessor, salvo prova robusta de boa-fé objetiva do adquirente em situações excepcionais.
• Jurisprudência consolidada do STJ — precedentes que vêm aplicando a mesma lógica em hipóteses de restrições ambientais e de proteção do domínio público, reforçando a sistemática de proteção da segurança jurídica e da estabilidade dos contratos de compra e venda.

Impacto prático

• Para compradores de imóveis rurais ou urbanos: a decisão reforça o risco de adquirir bens já sujeitos a restrições ambientais sem expectativa de ressarcimento posterior; recomenda-se diligência prévia (due diligence ambiental) e cláusulas contratuais específicas que abordem a eventual existência de modelos de compensação.
• Para advogados e escritórios: maior necessidade de comprovar boa-fé objetiva do sucessor quando a aquisição ocorrer em contexto de vulnerabilidade ou de aquisição gratuita; a mera alegação de surpresa não basta frente à presunção do Tema 1.004.
• Para entes públicos: validação da estratégia de restabelecer decisões via ação rescisória quando houver fundamento processual, sobretudo se acordos celebrarem cláusulas que preservem essa faculdade.
• Para processos em curso: decisões baseadas em Tema 1.004 podem ensejar extinção de pedidos indenizatórios quando demonstrada aquisição posterior à restrição; acordos celebrados com objeto juridicamente impossível tendem a ser anulados.

O que observar

• Evidência da boa-fé objetiva: a linha de resistência passa por demonstrar, com prova concreta, situações excepcionais que justificariam desvirtuar a presunção do Tema 1.004 (ex.: aquisição gratuita, vulnerabilidade econômica comprovada ou informação omissa/intencional pelo poder público).
• Limites da ação rescisória: examinar rigorosamente os pressupostos das ações rescisórias (CPC) para evitar inovações recursais e surpresas processuais; alegações não ventiladas na instância de origem podem ser consideradas intempestivas.
• Redação de acordos judiciais: inserir cláusulas claras sobre efeitos e sobre a possibilidade de propositura de eventual rescisória; porém, tal previsão pode enfraquecer alegações posteriores de abuso de direito ou surpresa.
• Modulação e repercussão: acompanhar eventuais desdobramentos do STJ que refinem a aplicação do Tema 1.004, bem como riscos de decisões divergentes em outras seções ou tribunais estaduais que possam criar repercussões práticas em ações análogas.