STJ discute taxa de fruição em lote não edificado e retenção

A 2ª Seção do STJ iniciou análise de embargos de divergência sobre a possibilidade de cobrança de taxa de fruição após rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado; o relator votou por não conhecer os embargos por ausência de similitude fática com o paradigma, e o julgamento foi suspenso com pedido de vista. Esta decisão tem efeito prático imediato sobre a uniformização da jurisprudência do tribunal quanto à incidência da taxa de fruição e ao parâmetro de retenção aplicável a distratos anteriores à Lei 13.786/2018.

Contexto

A controvérsia nasce de ação de rescisão contratual em que o comprador pleiteou devolução das parcelas pagas, tendo a sentença determinando a restituição com retenção de 10%. Em graus recursais posteriores, o tribunal estadual afastou a cobrança da taxa de fruição e ajustou encargos, e no STJ a 3ª Turma já deu parcial provimento ao recurso especial para afastar multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC e fixar retenção em 25% dos valores pagos. A construtora, por sua vez, sustentou nos embargos que a taxa de fruição seria devida desde a imissão na posse, ainda que não houvesse edificação no lote.

A matéria percorre duas linhas de argumentação recorrentes em litígios sobre distratos de compra e venda de imóveis: (i) se, na ausência de construção, cabe indenização pelo uso e gozo do imóvel (taxa de fruição ou equivalente); e (ii) qual deve ser o percentual de retenção sobre quantias pagas antes da edição da Lei 13.786/2018 (a chamada lei do distrato). A divergência apontada pela construtora apontava precedente sobre indenização pelo uso e ocupação efetiva — tema nem sempre coincidente quando o imóvel é apenas lote vagamente ocupado ou permanece não edificado.

O que foi decidido

Ao votar, o relator desembargador convocado Gamboji entendeu por não conhecer dos embargos de divergência por ausência do requisito básico do dissídio: falta de similitude fática e jurídica entre o acórdão impugnado e o julgado paradigma. Segundo o relator, o precedente indicado pela construtora tratava de imóvel efetivamente ocupado, com uso e aproveitamento, enquanto o caso em exame versa sobre lote não edificado, situação em que a jurisprudência do próprio STJ tem entendido incabível a cobrança de taxa de fruição na rescisão contratual. O relator destacou ainda que a 3ª Turma já havia fixado retenção de 25% para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, decisão congruente com o entendimento de indevida cobrança da taxa de fruição quando não há prova de enriquecimento sem causa. O ministro Humberto Martins antecipou voto concordando com esta linha, mas o julgamento foi interrompido por pedido de vista da ministra Isabel Gallotti, de modo que a conclusão colegiada sobre os embargos ainda será retomada.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.026, § 2º, CPC (Lei 13.105/2015) — previsão sobre multa por interposição de recurso manifestamente protelatório; aplicada na origem e objeto de revisão no recurso especial da 3ª Turma.
• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) — disciplina o distrato nos contratos de compra e venda de imóveis na planta, estabelecendo parâmetros para retenção e indenização; referência para fixação de percentuais em contratos celebrados antes da sua vigência.
• Código de Processo Civil, princípios processuais aplicáveis — requisitos dos embargos de divergência exigem demonstrar identidade fática e jurídica entre julgados para configurar dissídio jurisprudencial passível de rediscussão.
• Jurisprudência consolidada do STJ — entendimento majoritário da corte de que não se presume enriquecimento sem causa apenas pela imissão na posse de lote não edificado; por isso, a taxa de fruição costuma ser considerada indevida quando não comprovado uso efetivo que gere vantagem patrimonial.

Impacto prático

• Para advogados de incorporadoras e construtoras: reforça a necessidade de se provar o efetivo aproveitamento econômico do lote para justificar qualquer pretensão indenizatória por taxa de fruição; argumentos genéricos de posse e simples imissão não bastam.
• Para advogados de compradores e consumidores: consolida possibilidade de afastamento da taxa de fruição em lotes não edificados e fornece base para pleitear retenção em parâmetro de 25% quando o contrato for anterior à Lei 13.786/2018, reduzindo risco de descontos maiores sobre valores restituíveis.
• Para tribunais estaduais e juízes de primeiro grau: indica que o cotejo analítico entre acórdãos é requisito imprescindível nos embargos de divergência; decisões paradigma sobre imóveis efetivamente ocupados não se prestam, automaticamente, para comparação com casos de lotes não edificados.
• Para ações em curso: caso a 2ª Seção confirme a objeção de não conhecimento, a decisão da 3ª Turma terá reforço persuasivo; se o entendimento for outro após vista, haverá potencial modulação de efeitos que pode afetar milhares de distratos anteriores à Lei 13.786/2018.

O que observar

• Risco de repercussão: pedido de vista da ministra Isabel Gallotti indica possibilidade de enfrentamento mais amplo da matéria, inclusive sobre critérios probatórios para distinção entre posse e uso efetivo do imóvel.
• Recursos e repercussões processuais: eventual decisão no sentido de reconhecer divergência pode reabrir discussão sobre aplicação do art. 1.026, § 2º, do CPC e sobre a compatibilidade entre precedentes da 3ª Turma e da 2ª Seção; caberá atenção à fundamentação que modular efeitos, se for o caso.
• Prova pericial e factual nos distratos: as partes devem aprimorar prova documental e pericial relativa à ocupação, benfeitorias e aproveitamento econômico do lote para sustentar pretensões de taxa ou de sua ausência.
• Critério temporal da retenção: persiste a controvérsia sobre qual percentual se aplica a contratos anteriores à Lei 13.786/2018; embora a 3ª Turma tenha fixado 25%, eventual reafirmação ou relativização desse percentual pela 2ª Seção terá impacto direto em demandas repetitivas e acordos extrajudiciais.
• Acompanhamento da retomada do julgamento: a retomada após vista deve ser acompanhada por operadores do direito para avaliar se haverá uniformização definitiva ou nova linha jurisprudencial que altere o tratamento dado a lotes não edificados.