STJ proíbe taxa de lazer dirigida apenas a inquilinos em condomínio

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça declarou ilegal previsão de regimento interno que impunha pagamento de "taxa de lazer" exclusivamente a possuidores não proprietários, reconhecendo que tal distinção extrapola os limites da convenção condominial e não pode prosperar.

Contexto

A controvérsia envolvia condomínio situado em Poço de Caldas que aprovou em assembleia uma taxa destinada a custear lazer, porém voltada apenas a ocupantes que não eram proprietários dos imóveis (locatários/possessores). O Tribunal de Justiça de Minas Gerais já havia considerado a cobrança ilícita, e o condomínio recorreu ao STJ. O caso suscitou debate sobre até onde a autonomia privada — manifestada na convenção e no regimento interno — pode modular direitos e ônus dentro do condomínio, sem ferir princípios basilares do direito condominial e do ordenamento jurídico.

A questão é relevante porque muitos condomínios buscam soluções para alocar custos de uso diferenciado de áreas comuns, e proprietários, locatários e possuidores frequentemente têm interesses distintos. A definição de quem integra o núcleo de sujeitos obrigados pelas regras internas (condôminos) e quem pode ser alcançado por encargos específicos é, portanto, tema de alta incidência prática em ações declaratórias, execuções condominiais e litígios locatícios.

O que foi decidido

A Turma, por voto do relator, assentou que convenção e regimento interno, ainda que tenham força normativa no âmbito do condomínio, não estão imunes ao controle de legalidade pelo Poder Judiciário. Em termos essenciais, os ministros entenderam que não há fundamento jurídico suficiente para justificar a diferenciação de cobrança que recai exclusivamente sobre possuidores não proprietários: a condição de ocupante sem propriedade não se presta como critério objetivo apto a legitimar tratamento tributário-privativo de encargos condominiais.

Além disso, o entendimento acolhido pelo colegiado destacou que as regras internas do condomínio vinculam os condôminos, ou seja, aqueles que detêm a fração ideal do condomínio e, por isso, participam da vida condominial com direitos e deveres típicos. Estender a imposição de taxas a terceiros que não têm relação jurídica direta de titularidade com a unidade — criando um ônus específico para esse grupo — foi visto como medida incompatível com o regime jurídico do condomínio e com o princípio da isonomia entre sujeitos vinculados à relação condominial. Os ministros registraram concordância com o posicionamento do voto-vista que ressaltou a ausência de relação imediata entre esses terceiros e o condomínio.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.331 e seguintes, Código Civil (Lei 10.406/2002) — disciplina a propriedade em condomínio e os efeitos da titularidade da unidade, que fundamentam quem é condômino e quem integra o núcleo de sujeitos regidos pela convenção.
• Lei nº 4.591/1964 — regramento tradicional sobre condomínio em edificações e incorporações, referente à convenção e ao regime interno (aplicável de forma supletiva e interpretativa quando pertinente).
• Princípio da legalidade e do controle judicial das convenções — a convenção não pode contrariar normas cogentes do ordenamento; cabe ao Judiciário controlar a legalidade dos atos normativos internos do condomínio.
• Jurisprudência consolidada do STJ — decisões anteriores firmam que cláusulas convenionais que criem obrigações em desfavor de terceiros estranhos à relação condominial carecem de fundamento para subsistir; o entendimento da Turma atual segue essa linha de controle restritivo.

Impacto prático

• Para síndicos e administrações condominiais: revisão de cláusulas aprovadas em assembleias que criem encargos dirigidos exclusivamente a locatários ou possuidores não proprietários. Cobranças similares poderão ser questionadas judicialmente e sofrer anulação.
• Para locadores e locatários: reforça-se a necessidade de cláusulas contratuais claras que indiquem quem assume custos extras; locatários não podem ser automaticamente considerados destinatários exclusivos de taxas sem previsão legal ou convencional devidamente justificada.
• Para advogados condominiais e imobiliários: nova orientação para impugnação de cobranças e elaboração de defesas em ações de cobrança condominial; possibilidade de pedir declaração de nulidade dessas cláusulas com fundamento em violação à ordem jurídica e ao princípio da isonomia.
• Para ações em curso: sentenças que tenham acolhido cobrança exclusiva poderão ser revistas em grau recursal, e execuções baseadas nessa previsão podem ser objeto de defesa com pedido de extinção ou repetição de indébito.
• Para assembleias futuras: recomenda-se que alterações na convenção que impliquem distinções de encargos tenham justificativa objetiva, critério proporcional e observância de regras legais, sob pena de nulidade judicial.

O que observar

• Risco de multiplicação de demandas: condôminos favoráveis à cobrança podem promover ações tentando modular efeitos ou sustentar a legitimidade da distinção com base em pactos societários locais; será preciso observar se o STJ ou outros tribunais superiores adotarão modulação de efeitos.
• Recursos cabíveis: decisões de Turma podem ser objeto de embargos ou recursos aos órgãos competentes do STJ; a uniformização do entendimento poderá vir por via de recurso especial repetitivo ou por súmula.
• Formulação das cláusulas: administradores e escritórios devem redigir normas internas focadas em critérios objetivos (por exemplo, eventual contrapartida proporcional de uso) e evitar qualificações baseadas apenas no status de proprietário versus possuidor.
• Interação com contratos de locação: locadores que pretendam repassar custos ao locatário precisarão fazê‑lo por cláusula contratual específica e lícita, observando a legislação locatícia aplicável e o princípio da capacidade de oneração do contrato de locação.
• Monitorar precedentes posteriores do STJ e decisões dos tribunais estaduais que detalhem limites e exceções, especialmente quanto à distinção entre possuidor de boa-fé e ocupante irregular.

O que observar