TJ-GO valida instalação de placas solares em condomínio por maioria

O Tribunal de Justiça de Goiás confirmou a validade, por maioria simples, da deliberação assemblear que aprovou a instalação de sistema fotovoltaico em condomínio, reconhecendo a natureza de benfeitoria útil e preservando os contratos celebrados em razão da decisão. A decisão afasta a exigência de quórum qualificado de dois terços quando a obra não amplia a área construída nem altera a destinação das partes comuns.

Contexto

A controvérsia surgiu de ação proposta por condôminos que atacaram deliberação aprovando a instalação de placas solares, sustentando tratar‑se de obra voluptuária, sujeita ao quórum de dois terços previsto na convenção condominial e na legislação aplicável. O condomínio defendeu que o sistema é benfeitoria útil, destinada a reduzir custos com energia das áreas comuns, cuja aprovação exige apenas maioria simples dos presentes em segunda convocação. No primeiro grau houve decisão parcial que anulou a instalação e os contratos decorrentes; ambas as partes apelaram. O caso repercute em vários tribunais, pois confronta a interpretação dos conceitos de benfeitoria útil, necessária e voluptuária em condomínios, e a consequente exigência de quóruns diferenciado para deliberações que impactam estrutura e destinação de áreas comuns.

A controvérsia importa porque decisões contrárias podem ensejar anulações de contratos com terceiros (prestadores e financiadores), acarretando riscos de insegurança jurídica, enriquecimento sem causa de dissidentes que já usufruem do benefício e afronta à função social do contrato e à boa‑fé objetiva. Ademais, há conflito prático entre promover eficiência energética e preservar quóruns protetivos previstos em convenção e direito condominial.

O que foi decidido

A turma julgadora acompanhou o voto da relatora e reformou a sentença de primeiro grau: reconheceu que as placas fotovoltaicas instaladas sobre coberturas preexistentes não configuraram acréscimo de área construída nem alteração da destinação dos espaços comuns. Por essa razão, qualificou o sistema como benfeitoria útil, cuja aprovação depende de maioria simples dos condôminos presentes em segunda convocação, na forma do artigo aplicável do Código Civil. O colegiado ressaltou que a instalação já estava concluída e em operação, gerando economia nas despesas comuns em favor de todo o condomínio, inclusive dos autores da ação. Na avaliação do tribunal, anular a deliberação e os contratos decorrentes prejudicaria terceiros de boa‑fé (prestadora do serviço e instituição financeira), violando a função social do contrato e os deveres de boa‑fé e segurança jurídica, além de resultar em enriquecimento sem causa daqueles que se beneficiam da redução tarifária. Assim, por unanimidade, deu parcial provimento à apelação do condomínio e rejeitou os pedidos dos condôminos na parte conhecida.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.341, II, Código Civil (Lei 10.406/2002) — disciplina as deliberações condominiais e distingue espécies de obras e benfeitorias; fundamento para qualificar intervenção como benfeitoria útil.
• Art. 1.353, Código Civil — prevê quórum para alterações que não exigem unanimidade ou quórum qualificado, aplicável às decisões aprovadas por maioria dos presentes em segunda convocação.
• Art. 421, Código Civil — princípio da função social do contrato, invocado para justificar a manutenção de contratos celebrados em execução da deliberação assemblear.
• Convenção Condominial (item 4.7.2, alínea 'a') — regra interna relevante que regula quóruns residuais; o tribunal aplicou essa previsão em conjunto com o Código Civil.
• Jurisprudência: a decisão dialoga com posições que diferenciam benfeitorias úteis das que acarretam alteração estrutural ou ampliação de área, adotando entendimento pragmático quando há inexistência de acréscimo edilício e comprovado benefício econômico às áreas comuns.

Impacto prático

• Para advogados de condomínios e administradores: a decisão favorece a adoção de medidas destinadas à eficiência energética quando não alterem a estrutura física, simplificando a exigência deliberativa para projetos fotovoltaicos instalados sobre coberturas já existentes.
• Para condôminos opositores: a via para anular obras e contratos se reduz quando a implantação não aumenta a área construída e traz economia comprovada; torna‑se mais difícil invalidar atos passados sem evidência de prejuízo concreto ou afronta à convenção.
• Para prestadores de serviços e financiadores: maior segurança jurídica para contratos firmados com o condomínio em projetos de energia fotovoltaica concluídos e em operação; risco mitigado de desfazimento contratual.
• Para ajuizamento de demandas futuras: aumenta o ônus do autor em demonstrar que houve alteração de destinação, ampliação edilícia ou violação expressa da convenção; decisões técnicas (laudos) que comprovem inexistência de alteração estrutural tendem a ser determinantes.

O que observar

• Verificar o texto da convenção local: cláusulas que exijam quóruns mais rigorosos podem prevalecer sobre a regra residual, desde que compatíveis com o ordenamento; advogados devem avaliar conflitos entre norma interna e o regime legal.
• Provas técnicas: laudos sobre local de instalação, impacto na edificação e efetiva geração de economia serão decisivos em litígios semelhantes; a ausência de impugnação técnica enfraquece o ataque à deliberação.
• Efeitos aos terceiros: a preservação de contratos celebrados com terceiros aponta para possível aplicação de princípios de proteção da confiança e da boa‑fé objetiva; interessados devem avaliar medidas cautelares e a possibilidade de alegar danos irreversíveis antes de pleitear anulação.
• Recursos e modulação: cabe considerar a possibilidade de recursos ao tribunal superior e eventual pedido de modulação de efeitos caso haja divergência jurisprudencial; o enfrentamento de repercussão geral ou súmula poderá uniformizar o tema.
• Risco de precedentes divergentes: cortes em outros Estados podem qualificar diferentemente a natureza das benfeitorias; é recomendável mapear precedentes locais e do STJ para fundamentar estratégias processuais.

O que observar