TJ-MG: imobiliária responsabilizada por fraude de inquilina e dever de indenizar

A decisão da 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais confirmou a condenação de uma administradora de imóveis e de uma seguradora ao ressarcimento de prejuízos suportados por uma proprietária vítima de fraude praticada por inquilina. No plano prático, o acórdão impõe a responsabilidade solidária pelas alugueis não pagos, multa contratual, IPTU e reparos no imóvel, reiterando a obrigação de diligência das empresas contratadas para gerir locações.

Contexto

A controvérsia insere-se em um campo híbrido entre direito contratual (contrato de administração de imóvel e locação), responsabilidade civil e direito do consumidor. É frequente que proprietários deleguem a terceiros (imobiliárias e seguradoras de fiança locatícia) a missão de selecionar locatários, fiscalizar o imóvel e garantir o recebimento de aluguéis. A questão recorrente nos tribunais é até que ponto essas empresas respondem por fraudes cometidas por terceiros (no caso, a locatária que utilizou identidade falsa), especialmente quando a garantia securitária se nega a pagar alegando fraude.

A discussão ganha relevo porque define o grau de diligência exigível da administradora e da seguradora, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas relações entre proprietário e prestador de serviços imobiliários e os limites da cobertura securitária frente a alegações de fraude documental. A decisão do TJ-MG confirma orientação que responsabiliza o prestador profissional por falhas na verificação e administração, mesmo quando há interação de uma apólice de seguro-fiança.

O que foi decidido

A turma manteve a sentença de primeiro grau que condenou administradora e seguradora de forma solidária. O juízo considerou provado que a locatária deixou de pagar oito aluguéis, abandonou o imóvel em condições danificadas e que a contratação se deu por meio de documentos que não foram devidamente verificados, o que permitiu a fraude. O acórdão determinou o pagamento dos aluguéis em atraso (R$ 44.000), multa de 10% sobre esses valores, multa contratual (R$ 15.000), IPTU não quitado (R$ 1.793,60) e o ressarcimento dos danos materiais ao imóvel, com posteriores apurações em fase de liquidação.

O relator ressaltou que a proprietária delegou a gestão a empresas especializadas justamente para obter segurança e recebimento dos valores locatícios, e que as vistorias de entrada e saída e demais provas periciais e documentais indicaram a ocorrência de danos e a devolução irregular do bem. Na avaliação do colegiado, a deficiência na análise documental e a recusa de cobertura pela seguradora — sem justificativa suficiente — autorizam a condenação.

Base normativa e precedentes

• Art. 6º, CDC (Lei 8.078/1990) — prevê a proteção do consumidor e a responsabilidade do fornecedor por defeitos relativos à prestação de serviços, aplicável às imobiliárias como prestadoras profissionais.
• Arts. 653 a 663, Código Civil (Lei 10.406/2002) — disciplinam o contrato de mandato, regime aplicável à administração imobiliária contratada para gerir locação.
• Art. 927, Código Civil (Lei 10.406/2002) — obrigação de reparar o dano quando houver ato ilícito ou culpa, fundamento da indenização por falha na prestação do serviço.
• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — regula a locação de imóveis urbanos e as obrigações básicas do locador, do locatário e das garantias locatícias, contexto normativo da relação.
• CPC (Lei 13.105/2015) — regras processuais aplicáveis à produção de prova e liquidação de sentença nas condenações por quantia certa.
• Jurisprudência consolidada dos tribunais estaduais e federais que reconhece a incidência do CDC sobre relações de consumo envolvendo administradoras imobiliárias e a possibilidade de responsabilidade solidária do garantidor (seguradora) quando a recusa à cobertura não se demonstra fundamentada.

Impacto prático

• Para proprietários: reforça a necessidade de contratar administradoras e seguradoras com processos rigorosos de verificação documental e garantias contratuais claras; autoriza pleitos de ressarcimento integral quando comprovada fraude que poderia ter sido impedida por diligência profissional.
• Para imobiliárias: aumenta a exposição ao risco de responsabilização por fraude de terceiros, exigindo políticas internas robustas de análise de documentos, identificação de locatários e registros de vistoria; contratos de administração devem prever cláusulas de subsídio probatório e seguros específicos.
• Para seguradoras: alerta para a necessidade de fundamentar tecnicamente a negativa de cobertura, com procedimentos de investigação e documentação que sustentem eventual recusa por fraude.
• Para advogados litigantes: cria linha de argumentação sólida para pedidos conexos (aluguéis, multas, IPTU, danos materiais) e indica a relevância de provas periciais de vistoria e de cadeia documental da locação.

O que observar

• Prova técnica: a controvérsia evidenciou discussão sobre se a prova unilateral da proprietária seria suficiente; na prática, vistoria detalhada (entrada/saída) e documentos que comprovem identidade são decisivos.
• Papel da seguradora: deverão ser verificados os termos da apólice e as cláusulas que tratam de fraude; negativa não fundamentada pode acarretar responsabilidade direta ou subsidiária.
• Modulação e recursos: as empresas ainda podem interpor recursos às instâncias superiores; eventual revisão pode ocorrer com base em provas probatórias ou na interpretação do alcance do CDC sobre prestadores de serviços imobiliários.
• Riscos contratuais futuros: administradoras e seguradoras tendem a exigir cláusulas mais rígidas de garantia, além de aprimorar due diligence para mitigar responsabilidades.

Em síntese, a decisão do TJ-MG reafirma que a administração profissional de bens impõe deveres de diligência e fidelidade ao mandatário, sujeitando imobiliárias e garantidores a reparação integral de prejuízos originados por fraudes evitáveis, sob a égide do Código de Defesa do Consumidor e do regime contratual aplicável.