TJMG: construtora indeniza por vício estrutural que interditou prédio

A 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais manteve a condenação de uma construtora ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em favor de um casal que se viu obrigado a deixar o próprio apartamento, em Contagem (MG), após a Defesa Civil interditar o edifício por problemas estruturais. A decisão reforça a leitura, hoje pacífica nos tribunais, de que o incorporador responde objetivamente pela solidez e segurança da obra entregue ao adquirente.

Contexto

Litígios envolvendo vícios construtivos são uma das frentes mais sensíveis do direito imobiliário brasileiro. A combinação entre o acelerado boom imobiliário das últimas duas décadas, a popularização de financiamentos habitacionais e o uso intensivo de tecnologias construtivas nem sempre maduras tem produzido um passivo crescente de patologias prediais — fissuras, recalques de fundação, infiltrações, problemas em pilares e lajes — que, em casos mais graves, culminam na interdição do imóvel pelo Poder Público.

O regime jurídico aplicável a essas situações é duplo. De um lado, o Código Civil estabelece a célebre garantia quinquenal de solidez e segurança da obra (art. 618). De outro, o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) incide nas relações entre adquirente final e incorporadora, atraindo responsabilidade objetiva pelo fato e pelo vício do produto. Essa convergência normativa fortalece a posição do consumidor e amplia consideravelmente o espectro de reparação.

No cenário fático em discussão no TJMG, a interdição pela Defesa Civil funcionou como elemento probatório decisivo: um ato administrativo de constatação técnica que reconhece, de forma oficial, a inadequação do imóvel para uso e a existência de risco aos ocupantes.

O que foi decidido

O colegiado mineiro confirmou a sentença que reconheceu a responsabilidade da construtora pelos defeitos estruturais e impôs o pagamento de indenizações por danos materiais e morais. Os julgadores entenderam que, demonstrado o vício na obra e o nexo causal com os prejuízos suportados pelos moradores, não cabe à incorporadora transferir o ônus ao adquirente sob alegações de uso inadequado ou de fato de terceiro.

A câmara destacou a gravidade do desfecho — a desocupação compulsória do imóvel — para fundamentar a indenização por danos morais. A perda temporária da moradia, somada à frustração da legítima expectativa de habitar bem recém-adquirido, configura abalo que ultrapassa o mero aborrecimento e atinge direitos da personalidade.

Base normativa e precedentes

• Art. 618 do Código Civil (Lei 10.406/2002) — o empreiteiro de materiais e execução responde, pelo prazo de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo.
• Arts. 12 e 18 do CDC (Lei 8.078/1990) — responsabilidade objetiva do fornecedor por fato e vício do produto, dispensando prova de culpa.
• Art. 14 do CDC — responsabilidade objetiva pelo fato do serviço, aplicável à atividade de incorporação e construção.
• Art. 6º, VIII, do CDC — inversão do ônus da prova em favor do consumidor hipossuficiente, especialmente útil em controvérsias técnicas sobre causas de patologias prediais.
• Art. 5º, X, da CF/88 — proteção à intimidade, à honra e à dignidade, fundamento constitucional do dano moral por privação da moradia.
• Jurisprudência consolidada do STJ — entendimento de que a garantia quinquenal do art. 618 do CC não exclui a responsabilidade do construtor por vícios redibitórios ou pelo regime consumerista, podendo as tutelas ser cumuladas.

Impacto prático

A decisão consolida orientações que produzem efeitos diretos para diferentes atores do mercado imobiliário:

• Para adquirentes: reforça que o ato administrativo de interdição funciona como prova robusta do defeito e do risco, facilitando a configuração do dano moral indenizável e a obtenção de tutelas de urgência.
• Para advogados que atuam pelo consumidor: confirma a viabilidade de cumular pedidos lastreados no art. 618 do CC e nos arts. 12, 14 e 18 do CDC, bem como de pleitear lucros cessantes, despesas com aluguel substitutivo, mudança e guarda de bens.
• Para construtoras e incorporadoras: sinaliza a importância de auditorias técnicas pós-entrega, manuais de uso, operação e manutenção (conforme NBR 14.037) e seguros de responsabilidade civil, além de protocolos de resposta rápida a manifestações patológicas.
• Para seguradoras: tende a pressionar a precificação de apólices de responsabilidade decenal e de garantias estendidas em empreendimentos residenciais.
• Para ações em curso: serve como reforço argumentativo em demandas similares no âmbito do próprio TJMG e em outros tribunais que adotam linha semelhante.

Vale lembrar que, embora o art. 618 do CC fixe prazo de cinco anos para a garantia de solidez e segurança, o STJ já firmou que esse prazo é de garantia, não de prescrição. A pretensão indenizatória do consumidor segue, em regra, o prazo decenal do art. 205 do CC ou o quinquenal do art. 27 do CDC, conforme a natureza do pedido — distinção que costuma ser determinante na admissibilidade da ação.

O que observar

Alguns pontos seguem demandando atenção do profissional que atua na matéria. Primeiro, a delimitação entre vício oculto e fato do produto, que impacta na contagem de prazos e na escolha da via processual mais eficiente. Segundo, o tratamento dos danos materiais decorrentes da interdição: aluguéis substitutivos, desvalorização do imóvel e eventuais lucros cessantes, especialmente quando há finalidade locatícia.

Também merece monitoramento o avanço de teses sobre responsabilidade solidária entre construtora, incorporadora, projetistas e até o agente financeiro nos contratos vinculados a programas habitacionais. Cabe ainda observar como tribunais lidarão, nos próximos anos, com a relação entre laudos da Defesa Civil e perícias judiciais — sobretudo em quadros de litígios coletivos envolvendo edifícios inteiros, em que ações individuais e coletivas podem coexistir e gerar tensões sobre coisa julgada e liquidação de sentença.