TJ-SP rescinde multipropriedade por falta de escritura definitiva

A 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve, por unanimidade, sentença que rescindiu contrato de multipropriedade firmado no empreendimento Ondas Praia Resort e condenou as fornecedoras a devolver integralmente os R$ 41.937,61 pagos pelo adquirente, acrescidos de multa contratual de 20% em favor do consumidor. Para o colegiado, a falta de outorga da escritura definitiva, mesmo após a quitação do preço e a expedição do habite-se, caracteriza inadimplemento substancial e frustra a função econômica do negócio.

Contexto

A multipropriedade imobiliária, popularmente conhecida como time-sharing, foi tipificada no ordenamento brasileiro pela Lei 13.777/2018, que inseriu os arts. 1.358-B a 1.358-U no Código Civil (Lei 10.406/2002). O regime fraciona o domínio de uma unidade autônoma em períodos determinados de uso, cada um correspondendo a uma fração ideal registrada na matrícula. A regularidade registral é, portanto, da essência do instituto: sem escritura pública e respectivo registro no Cartório de Imóveis, o adquirente não se torna efetivamente proprietário, conforme regra geral do art. 1.227 do Código Civil.

Nos últimos anos, a comercialização desses empreendimentos turísticos gerou litígios crescentes, sobretudo por atrasos na entrega da documentação definitiva e por estruturas empresariais complexas que dificultam a identificação do real responsável pela obrigação. A jurisprudência tem tratado essas relações sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), aplicando solidariedade e regras protetivas contra cláusulas abusivas de retenção.

O que foi decidido

A turma confirmou três conclusões centrais da sentença de origem. Primeiro, afastou a preliminar de ilegitimidade passiva: a relatora destacou que as empresas envolvidas atuaram de forma coordenada na oferta e na gestão do empreendimento, integrando a mesma cadeia de fornecimento, o que justifica a responsabilização solidária. Segundo, reconheceu inadimplemento substancial das fornecedoras, pois, embora o habite-se tenha sido expedido em março de 2021, não houve comprovação da outorga da escritura definitiva no prazo contratual de 90 dias, nem mesmo até o ajuizamento da ação. Terceiro, rejeitou a tese de aplicação da lei do distrato (Lei 13.786/2018), por entender que o diploma se destina às hipóteses de desistência imotivada do adquirente, não àquelas em que a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor.

Com isso, foram afastadas as pretensões de retenção de comissão de corretagem, de cláusula penal compensatória de 20% em favor das vendedoras e de cobrança de taxa de fruição — esta última também por ausência de prova de que o consumidor tivesse efetivamente usado o imóvel.

Base normativa e precedentes

• Arts. 1.358-B a 1.358-U do Código Civil (Lei 10.406/2002) — disciplinam a multipropriedade imobiliária e exigem registro para constituição do direito real.
• Art. 1.227 do Código Civil — a transferência da propriedade imóvel só se opera com o registro do título translativo.
• Arts. 7º, parágrafo único, 18 e 25, §1º, do CDC (Lei 8.078/1990) — fundamentam a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento.
• Art. 475 do Código Civil — autoriza a resolução do contrato por inadimplemento da contraparte, com perdas e danos.
• Súmula 543 do STJ — em contratos de compra e venda de imóvel desfeitos por culpa do fornecedor, a devolução das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral.
• Tema 971 do STJ — admite a inversão, em favor do consumidor, da cláusula penal estipulada exclusivamente em prol do fornecedor, garantindo simetria contratual.
• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) — afastada por incidir apenas sobre desfazimentos imputáveis ao adquirente.

Impacto prático

A decisão reforça parâmetros importantes para o contencioso de empreendimentos turísticos em regime de multipropriedade:

• Para consumidores adquirentes: o atraso prolongado na escritura, mesmo após o habite-se e o pagamento integral, autoriza pedido de resolução com restituição em parcela única e cobrança da multa contratual invertida.
• Para incorporadoras e operadoras de resorts: a estruturação societária com múltiplas SPEs e gestoras não impede o reconhecimento de solidariedade quando há atuação coordenada na cadeia de fornecimento.
• Para advocacia contratual: cláusulas que prevejam retenção de corretagem, taxa de fruição e cláusula penal exclusiva em favor do vendedor tendem a ser afastadas quando a rescisão decorre de culpa do fornecedor.
• Para ações em curso: a tese facilita a antecipação de tutela para devolução, especialmente quando há prova documental do habite-se e do pagamento integral.

O que observar

O julgado caminha em linha com a jurisprudência consolidada do STJ sobre desfazimento de promessas de compra e venda por culpa do incorporador, agora aplicada ao nicho específico da multipropriedade. Resta acompanhar como o próprio STJ enfrentará, em recursos especiais futuros, a fixação do dies a quo para a configuração do inadimplemento substancial — se a partir do prazo contratual de outorga, do habite-se ou de eventual notificação. Profissionais que atuam para o lado fornecedor devem revisar fluxos de regularização cartorária e cláusulas de tolerância, sob risco de exposição multiplicada em demandas individuais e coletivas. Já a advocacia consumerista pode utilizar o precedente como referência para pleitear restituição integral e inversão da multa, especialmente quando a estrutura do empreendimento envolver múltiplas pessoas jurídicas atuando de forma integrada.

Processo nº 1000110-92.2025.8.26.0264.