STJ analisa usucapião de imóvel de sociedade de economia mista

Decisão em síntese: A 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça iniciou julgamento sobre a possibilidade de usucapião de terreno registrado em nome da Cehab/RJ. A relatora votou por afastar a usucapião, entendendo que a proteção dos bens de sociedade de economia mista prestadora de serviços públicos alcança também imóveis temporariamente sem uso, quando exista potencial de destinação pública. O julgamento foi suspenso por pedido de vista.

Contexto

A controvérsia nasce do conflito entre a proteção jurídica conferida a bens vinculados ao serviço público e a tutela possessória ordinária, que admite a aquisição da propriedade por usucapião. No caso concreto, o terreno na Gávea estava registrado em nome da Companhia Estadual de Habitação do Rio de Janeiro (Cehab/RJ). O autor da ação alegou prescrição aquisitiva após suceder possessoriamente ocupantes que habitavam o local desde meados do século XX. Em primeira instância, o pedido foi negado com fundamento na impenhorabilidade/insuscetibilidade à usucapião dos bens públicos; o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou, considerando que só incide proteção quando o bem estiver efetivamente destinado à prestação de serviço público.

A matéria traz à tona uma tensão recorrente: sociedades de economia mista têm personalidade de direito privado, mas operam em setores de interesse público; isso coloca em debate se os seus bens podem receber proteção equivalente à dos bens públicos dominiais e, em caso afirmativo, quais os critérios objetivos para tal proteção. A resposta tem consequências práticas relevantes para políticas habitacionais, segurança jurídica imobiliária e combate a ocupações informais.

O que foi decidido

No voto apresentado, a relatora sustentou que a vedação à usucapião prevista no direito brasileiro deve ser interpretada em perspectiva funcional: bens de sociedades de economia mista que estejam vinculados à prestação de serviços públicos — como aqueles destinados a políticas habitacionais — devem gozar de proteção análoga à dos bens públicos, mesmo quando não estejam em uso imediato.

A fundamentação central repousa na ideia de "potencial de destinação pública": não é necessária a utilização contínua e efetiva para que se reconheça a vinculação do bem ao interesse público; basta que exista destinação ou possibilidade concreta de aproveitamento para fins públicos no futuro. Aplicando esse raciocínio ao caso, a relatora considerou que a simples alegação de dificuldade física de aproveitamento do terreno (declive, por exemplo) não elimina a possibilidade de uso para fins habitacionais ou de política pública.

Diante disso, votou pelo provimento dos recursos apresentados pelo Estado do Rio de Janeiro e pela Cehab/RJ, para afastar o reconhecimento da usucapião em favor do particular. O julgamento, porém, foi interrompido por pedido de vista de outro ministro, de modo que a composição final da turma e eventual modulação dos efeitos ainda não foram definidos.

Base normativa e precedentes

• Art. 191, Código Civil (Lei 10.406/2002) — dispõe que os bens públicos não estão sujeitos à prescrição ou à usucapião, salvo disposição legal em contrário; fundamento central contra a aquisição por usucapião.
• Art. 20, Constituição Federal de 1988 — elenca bens da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, que compõem o patrimônio público; fundamento constitucional da proteção patrimonial pública.
• Princípio da indisponibilidade do interesse público — princípio constitucional implícito que orienta a interpretação restritiva de negócios que possam reduzir ou alienar patrimônio vinculado a políticas públicas.
• Jurisprudência consolidada do STJ — decisões anteriores reconheceram que bens de entes públicos e, em certas hipóteses, de entidades com função pública, podem receber tutela especial contra usucapião; a aplicação a sociedades de economia mista tem passado por variações conforme a vinculação do bem ao serviço público.

Impacto prático

• Para advogados e escritórios imobiliários: maior cautela em propostas de aquisição de imóveis registrados em nome de sociedades de economia mista; análise da destinação registral, documental e fática do bem será decisiva.
• Para ocupantes e possíveis usucapientes: decisões que ampliem a proteção a bens de sociedades de economia mista reduzem a segurança de ações possessórias e podem inviabilizar pedidos de usucapião, mesmo após longa posse.
• Para poder público e empresas estatais: reforça a capacidade de preservar o patrimônio destinado a políticas públicas, evitando perda de áreas estratégicas por usucapião e permitindo planejamento urbanístico/habitacional.
• Para o mercado imobiliário: aumento da necessidade de diligência (due diligence) sobre a natureza jurídica do titular registral e sobre eventuais vínculos de uso público, impactando valoração e viabilidade de negócios.

O que observar

• Padrão probatório: será decisivo como os tribunais delinearão prova suficiente de "potencial de destinação pública" — se bastará documentação formal de vinculação ou será exigida prova fática de projeto, reserva orçamentária, ou plano de utilização.
• Efeito vinculante: eventual decisão colegiada da 3ª turma, se mantida, pode consolidar entendimento do STJ sobre sociedades de economia mista, influenciando instâncias ordinárias e estratégicas de contencioso imobiliário.
• Recursos e modulação: decisões contrárias ao particular poderão ser objeto de recurso especial ou embargos, e o tribunal poderá modular efeitos para evitar insegurança jurídica em situações consolidadas.
• Relevância para políticas públicas: a interpretação que protege bens com potencial de uso público fortalece a indisponibilidade patrimonial, mas pode entrar em choque com princípios de função social da propriedade e proteção à posse de boa-fé — pontos que advogados deverão explorar em defesas e alegações.

Em suma, a análise levanta questões centrais sobre a fronteira entre domínio público e privado em sociedades de economia mista, e sobre os critérios que afastam a usucapião. O resultado final do julgamento do STJ poderá estabelecer parâmetros probatórios e interpretativos relevantes para litígios imobiliários e para a implementação de políticas habitacionais.