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Nova regulamentação paulista impacta empreendimentos habitacionais

Decreto nº 64.244/2025 traz mudanças significativas para projetos de habitação de interesse social (HIS) e habitação de mercado popular (HMP)

Foi publicado no Diário Oficial em 7 de junho de 2025 o Decreto nº 64.244/2025, que modifica substancialmente as regras de incentivo e enquadramento de empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), aumentando as exigências técnicas e urbanísticas no município de São Paulo. Essa medida já reverbera entre os agentes do setor imobiliário e profissionais jurídicos especializados em direito urbanístico e imobiliário.

Impactos normativos no zoneamento urbano

O novo decreto altera o Decreto nº 59.885/2020, que regulamentava as práticas construtivas conforme o Plano Diretor Estratégico da cidade (Lei Municipal nº 16.050/2014) e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei nº 16.402/2016). Agora, empreendimentos HIS e HMP deverão seguir um conjunto mais rigoroso de requisitos para obtenção de incentivos e classificação de uso.

Enquadramento e incentivos sob nova ótica

O decreto modifica os percentuais de área construída permitida, bem como redefine os critérios para concessão de isenções urbanísticas. A aplicação dessas novas diretrizes impacta diretamente na viabilidade econômica dos empreendimentos.

• A nova regulamentação estabelece que os bônus construtivos devem estar condicionados à composição socioeconômica dos futuros residentes.
• Exige-se agora estudo de impacto de vizinhança (EIV) detalhado, conforme os artigos 36 e 37 do Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001).
• Redefinição do público-alvo para HMP: renda familiar de até 8 salários mínimos.

Consequências jurídicas para construtoras e investidores

Do ponto de vista jurídico, o novo decreto traz novas obrigações que implicam diretamente nos contratos firmados com investidores, compradores e com o poder público. Tendo como fundamento o princípio da legalidade e da função social da propriedade, insculpidos nos artigos 5º, XXIII e 170, III da Constituição Federal, é possível vislumbrar conflitos normativos em razão de contratos existentes anteriores à promulgação do novo regulamento.

Além disso, haverá aplicações retroativas nos processos administrativos que ainda estejam em fase de análise, o que poderá ser objeto de judicialização, sob alegação de violação aos princípios jurídicos da segurança jurídica e da proteção da confiança legítima.

Perspectiva doutrinária e jurisprudencial

Doutrinadores como Celso Antônio Bandeira de Mello e José Afonso da Silva já advertiam sobre a rigidez quanto à alteração de regras urbanísticas no curso de processos administrativos. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo tem, em diversas ocasiões, ponderado sobre o direito adquirido das construtoras no tocante a legislações pretéritas aplicáveis no momento da protocolização do projeto.

Conclusão: segurança jurídica em xeque?

Com a entrada em vigor do Decreto nº 64.244/2025, há evidente necessidade de reavaliação contratual e estratégica por parte dos empreendedores, assessores jurídicos e consultores técnicos. Trata-se de um marco regulatório que redefinirá os contornos do mercado imobiliário popular no município de São Paulo para os próximos anos.

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Por: Memória Forense