TJMG decide: aluguel de área comum deve ser repartido

A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais confirmou que valores auferidos pela locação exclusiva de espaços classificados como área comum devem ser distribuídos entre todos os condôminos na proporção de suas frações ideais, com efeitos práticos sobre a forma de liquidação do crédito.

Contexto

A controvérsia nasce da prática relativamente frequente em condomínios: construções que ocupam o terreno ou subsolo e que, por ora de registro, regimento interno ou uso, constam como áreas comuns, mas que são exploradas por um ou poucos condôminos, gerando renda. Historicamente, tribunais de segunda instância têm oscilado entre reconhecer o caráter pessoal da utilização (quando há propriedade exclusiva comprovada) e afirmar a natureza condominial dos rendimentos quando o bem integra a área comum do condomínio. A questão ganha importância prática porque define quem tem legitimidade para perceber proventos e como se calcula o crédito em demandas de prestação de contas ou indenização por enriquecimento sem causa.

No caso apreciado, duas condôminas alegaram apropriação indevida dos aluguéis percebidos por uma quitinete no subsolo e por um barracão nos fundos — identificados em registro e no regimento como inseridos em área comum. A sentença de primeiro grau entendeu tratar-se de área comum e condenou o espólio do ocupante a restituir a cota-parte das autoras; em grau de apelação, o colegiado manteve o princípio da repartição, mas aperfeiçoou os critérios de liquidação.

O que foi decidido

A turma reafirmou o entendimento de que a renda proveniente de exploração de bem integrante da área comum do condomínio pertence ao condomínio como um todo e, portanto, deve ser rateada entre os condôminos segundo suas frações ideais. O tribunal também modulou o alcance prático: não basta decretar a partilha em abstrato — é preciso que a liquidação observe elementos fáticos e temporais relevantes. Entre os fundamentos centrais estão a publicidade dos registros imobiliários e o conteúdo do regimento condominial, que atribuem natureza comum às construções discutidas, impedindo a alegação de uso exclusivo por quem ocupa o bem.

Em relação à execução do reconhecimento, a Câmara deu parcial provimento ao recurso para ajustar critérios de apuração do crédito: o cálculo da parcela devida deve respeitar o período em que as autoras foram titulares das unidades, considerar apenas os efetivos contratos de locação ocorridos nesse intervalo, observar eventual acordo celebrado em demandas anteriores e ser compatível com o prazo prescricional aplicável. Assim, o julgamento combina a declaração de direito material (repartição conforme fração ideal) com limitações processuais e probatórias sobre a liquidação.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.314, Código Civil — disciplina as assembleias e a administração do condomínio, estrutura a ideia de administração coletiva dos interesses condominiais.
• Art. 1.319, Código Civil — prevê as despesas e contribuições dos condôminos, ancorando o conceito de fração ideal como critério de rateio.
• Art. 1.335, Código Civil — atribui ao condômino o direito de usar das partes comuns conforme sua destinação, vedando usos exclusivos salvo previsão.
• Regime condominial e registro imobiliário — registros e convenção condominial têm fé pública, sendo elemento essencial para a conclusão acerca da natureza comum dos bens.
• Jurisprudência consolidada do tribunal — a orientação dominante do TJMG tende a privilegiar a publicidade registral e a convenção na definição da titularidade e do exercício de direitos sobre áreas comuns.

Impacto prático

• Advogados de condôminos: precisam pleitear não apenas a declaração de direito, mas instruir a liquidação com prova temporal da titularidade, contratos de locação e eventual acordo anterior; estratégia deve contemplar o cálculo proporcional com base nas frações ideais.
• Administradores e síndicos: devem revisar a movimentação patrimonial do condomínio, registrar formalmente eventuais receitas provenientes de áreas comuns e incluir previsão clara em convenção para evitar litígios.
• Ocupantes e proprietários que exploram áreas comuns: risco de devolução de valores percebidos se o bem estiver ostenso como comum no registro ou na convenção; defesa poderá se fundamentar em prova de propriedade exclusiva ou erro material nos registros.
• Processos em curso: decisões de primeiro grau reconhecendo apropriação indevida podem ser confirmadas, porém com limitação temporal da restituição; prescrições e acordos prévios influenciarão o quantum.

O que observar

• Investigar registros e a convenção antes de pleitear ou contestar receitas: a publicidade registral terá papel central na decisão sobre titularidade.
• Na fase de liquidação, inserir prova documental sobre contratos de locação, datas de ocupação e eventual acordo anterior para delimitar o período útil de cobrança.
• Considerar a prescrição aplicável ao pedido de restituição e manejar exceções e teses de interrupção quando cabíveis.
• Para os tribunais, o precedente reitera a necessidade de conciliar direito material (fração ideal) com garantias processuais no cálculo do débito; recursos e embargos poderão discutir apenas questões de apuração e prescrição, além da prova de uso exclusivo ou erro registral.
• Risco de multiplicação de ações em condomínios com exploração informal de áreas comuns; medida preventiva recomendada é a revisão e atualização da convenção e do registro imobiliário para evitar litígios futuros.