Parcelamento irregular: infrator paga regularização de área protegida

Quem mantém parcelamento irregular do solo em área ambientalmente protegida responde, de forma objetiva, pelos custos de regularização — sem necessidade de prova de dolo ou culpa e independentemente da existência de outros ocupantes no local. O entendimento alinha-se à leitura consolidada da responsabilidade civil ambiental como obrigação de natureza real (propter rem), que adere ao imóvel e acompanha sucessivos titulares da posse ou da propriedade.

Contexto

O parcelamento do solo urbano é disciplinado pela Lei 6.766/1979, que exige licenciamento municipal, infraestrutura mínima e respeito a restrições urbanísticas e ambientais. Quando o loteamento ou desmembramento avança sobre Áreas de Preservação Permanente (APPs), unidades de conservação ou zonas de proteção previstas no Código Florestal (Lei 12.651/2012) e em planos diretores municipais, a ilegalidade soma o vício urbanístico ao dano ambiental.

A controvérsia recorrente nesses litígios é definir quem deve arcar com os custos da regularização ou recomposição — o loteador originário, o adquirente de boa-fé, o possuidor atual ou a Administração. A pulverização da ocupação, comum em loteamentos clandestinos vendidos em pequenos lotes, tende a fragilizar a tutela ambiental, abrindo brechas para que cada ocupante alegue responsabilidade alheia. A reafirmação da responsabilidade objetiva e propter rem fecha essa porta de escape.

O que foi decidido

A tese fixada estabelece que, em hipóteses de parcelamento irregular do solo em área de proteção, a responsabilidade pelos custos de regularização é objetiva — prescinde da demonstração de dolo ou culpa — e recai sobre quem detém posse ou propriedade do imóvel e mantém o estado de irregularidade. O elemento decisivo é o vínculo atual com a coisa, não a participação na conduta originária que gerou o dano.

O raciocínio rejeita a alegação comum de que a existência de múltiplos ocupantes diluiria ou afastaria a responsabilidade individual. A obrigação é integral em face de cada titular, podendo o credor — em regra o Município, o Estado ou o Ministério Público — escolher contra quem direcionar a pretensão, sem prejuízo do exercício de direito de regresso entre os corresponsáveis.

Base normativa e precedentes

• Art. 225, CF/88 — impõe ao Poder Público e à coletividade o dever de defender e preservar o meio ambiente para presentes e futuras gerações, com expressa previsão de responsabilização por condutas e atividades lesivas.
• Art. 14, §1º, da Lei 6.938/1981 (Política Nacional do Meio Ambiente) — fundamenta a responsabilidade objetiva do poluidor pela reparação dos danos causados ao meio ambiente e a terceiros, adotando a teoria do risco integral.
• Lei 6.766/1979 — disciplina o parcelamento do solo urbano e veda loteamento em terrenos alagadiços, sujeitos a inundações, com declividade incompatível ou em áreas de preservação ecológica.
• Lei 12.651/2012 (Código Florestal) — define APPs e regimes de uso restrito, cuja supressão irregular gera dever de recomposição.
• Súmula 623 do STJ — "As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo possível cobrá-las, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, ficando isento de responsabilidade aquele que comprovar não ter nexo com a degradação."
• Súmula 652 do STJ — reforça que a responsabilidade civil por dano ambiental é solidária entre causadores e beneficiários.

Impacto prático

A leitura tem efeitos diretos em ações civis públicas, ações demolitórias e procedimentos de regularização fundiária urbana (Reurb, Lei 13.465/2017):

• Adquirentes em loteamentos clandestinos: ainda que não tenham promovido a divisão original, respondem pela regularização enquanto mantiverem posse ou domínio, podendo ser compelidos a custear obras, demolições ou recomposição vegetal.
• Loteadores originários: permanecem solidariamente responsáveis, ainda que tenham se desfeito dos lotes, em razão da natureza solidária da reparação ambiental.
• Municípios e Ministério Público: ganham segurança para direcionar a demanda contra o réu com maior capacidade econômica ou contra o possuidor atual, sem ônus de prova subjetiva.
• Compradores de imóveis em zonas sensíveis: a due diligence ambiental e urbanística torna-se requisito básico — certidões municipais, consulta ao zoneamento, CAR e verificação de APPs passam a ser etapas indispensáveis antes da aquisição.
• Bancos e financiadores: o passivo ambiental pode reduzir a liquidez da garantia hipotecária, recomendando análise prévia da regularidade do parcelamento.

O que observar

A tese deixa em aberto pontos sensíveis que continuarão demandando solução caso a caso. O primeiro é o alcance da ressalva final da Súmula 623, que isenta aquele que comprovar inexistência de nexo com a degradação — uma porta estreita, mas existente, especialmente para possuidores que adquiriram após a recomposição parcial da área.

O segundo é a articulação com a Reurb-S e a Reurb-E, que admitem regularização de núcleos consolidados mesmo em situações urbanisticamente irregulares; advogados devem avaliar se o caso comporta solução administrativa antes da judicialização. Por fim, permanece relevante acompanhar a modulação de efeitos em decisões correlatas e os parâmetros de razoabilidade na fixação do custo da regularização, sobretudo quando o ocupante é hipossuficiente e a área comporta consolidação ambientalmente compatível.

Para o profissional que atua em direito imobiliário, ambiental ou urbanístico, a mensagem é clara: a tese reforça a centralidade da diligência prévia e amplia o espectro de legitimados passivos em demandas reparatórias, exigindo estratégia processual atenta tanto ao direito de regresso quanto às hipóteses de exclusão de nexo causal.